Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) serve como um importante alerta para síndicos e condôminos sobre os limites da administração condominial. A 29ª Câmara de Direito Privado declarou inexistente um contrato de locação assinado por um síndico que alugou uma área comum do edifício — para ser usada como estacionamento — para uma empresa da qual ele próprio era representante, sem a devida autorização da assembleia.

O entendimento dos desembargadores foi unânime: o síndico não tem autonomia para dispor do patrimônio comum, como áreas de lazer, salões ou vagas, para exploração comercial sem a aprovação do coletivo de moradores. Atos de gestão ordinária, como manutenção e pequenos reparos, são de sua competência. Já decisões que alteram a natureza do uso de um espaço coletivo e geram renda exigem, obrigatoriamente, o debate e o voto em assembleia geral.

O caso revelou um segundo vício que agravou a situação do síndico: o chamado autocontrato, previsto no artigo 117 do Código Civil. Segundo os autos, ele assinou o documento em nome do condomínio (locador) e também representando a empresa locatária.

Para o relator do recurso, César Augusto Fernandes, essa situação configura um claro "contrato consigo mesmo", onde o gestor, que deve agir como mandatário dos condôminos, colocou seus interesses pessoais ou de sua empresa acima dos interesses da coletividade. 

"O síndico atua como mandatário dos condôminos. Ao contratar com empresa da qual é sócio, sem autorização prévia da assembleia, o gestor incorre em evidente conflito de interesses e fere os deveres de fidelidade e transparência", destacou o magistrado.

A decisão do TJ-SP reforça a importância de seguir à risca o que determina a convenção condominial e o Código Civil:

Limites do Síndico: O síndico é o administrador, mas não é o "dono" do condomínio. Qualquer decisão que envolva a alienação, locação ou mudança de destinação de áreas comuns deve ser levada à assembleia.

O Papel da Assembleia: É o fórum legítimo para essas deliberações. A aprovação precisa estar clara em ata, garantindo transparência e segurança jurídica para todos.

Conflito de Interesses: O síndico deve evitar qualquer situação em que seus interesses particulares possam entrar em conflito com os do condomínio. Se houver algum interesse pessoal em uma negócio com o condomínio, a única saída é abrir o jogo com os condôminos e obter autorização formal e específica para a transação.

Com a decisão, o TJ-SP determinou a reintegração de posse definitiva da área ao condomínio, anulando todos os efeitos do contrato irregular.