ENTREVISTA

12/6/2023 14:17:52

Dez Mitos e Verdades esclarecidos sobre a gestão condominial

Por: da Redação

Na cidade de São Paulo, os condomínios representam quase 40% dos domicílios existentes. Os moradores que moram nos milhares de edifícios da capital estão sujeitos a uma série de direitos e também deveres, quando pegam as chaves dos imóveis, sejam proprietários ou inquilinos.

De acordo com José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios e especialista no assunto, há muitas dúvidas e mitos sobre o funcionamento dessas moradias.

Entre elas, se o zelador deve cobrir horário de almoço ou folga dos porteiros, se os síndicos devem estar à disposição dos condôminos durante 24 horas, se os condomínios podem divulgar a relação dos moradores inadimplentes e sobre o voto do inquilino na assembleia.

Um grande equívoco extremamente comum em condomínios é pensar que, para evitar brigas, o ideal é que as votações sejam secretas nas assembleias. Conforme Iampolsky, isto é um mito. “É proibida a realização de votação secreta nas assembleias. As votações devem ser abertas e, preferencialmente, nominais", afirmou o diretor da Paris Condomínios.

Abaixo, reproduzimos as 10 questões mais comuns e seus esclarecimentos.

1. O Mito - Os zeladores devem cobrir o horário de almoço ou de folga dos porteiros.

A Verdade – A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. É recomendável, nesse caso, que o condomínio disponha de folguistas. O zelador só deve ser acionado para substituir porteiros em caso de emergência, e apenas de forma eventual.

2. O Mito - O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia.

A Verdade – O síndico pode e deve estabelecer um horário determinado, conforme sua disponibilidade, por exemplo, uma hora a cada semana no hall ou salão de festas. Outra forma eficiente é manter um e-mail do condomínio, para que os moradores possam encaminhar suas solicitações. De forma alguma deve-se permitir ligações de interfone a qualquer hora, nestes casos o ideal é orientar que os funcionários – principalmente, o zelador – sejam os intermediários das eventuais solicitações dos moradores. Lembrando que para casos emergenciais deve-se ligar 190 e não para o síndico.

3. O Mito - Conservação e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga pelos proprietários e não pelos inquilinos.

A Verdade – Nesse caso, só pode ser considerada despesa extraordinária as obras que representem acréscimo ou melhoria estética dos elevadores, como a reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples do elevador é considerada despesa ordinária.

4. O Mito – Inquilinos têm direito a voto em assembleias.

A Verdade - O voto é um Direito exclusivo do proprietário da unidade, ou de seu procurador, quando este não estiver presente na assembleia.

5. O Mito – O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio.

A Verdade – A legislação atual permite que as vagas de garagem sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício. Mas é preciso observar o que diz a convenção do condomínio, que tem poder legal para proibir tal prática.

6. O Mito – A autogestão reduz os custos do condomínio.

A Verdade – Os condomínios, atualmente, possuem um sem-número de obrigações trabalhistas, fiscais, contábeis e tributárias. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico irá, sem querer, cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Isto resulta em pesadas multas e ações trabalhistas. Além disso, as despesas mais pesadas de um condomínio não são as relativas à contratação de uma administradora. Os gastos mais elevdos se referem à folha de pagamento, encargos sociais (INSS e Tributos), água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.

7. O Mito – O condomínio não pode divulgar a relação de condôminos inadimplentes.

A Verdade – De fato, não é possível fixar o nome dos condôminos em débito em quadro de avisos, pois tal ato pode caracterizar constrangimento ilegal. Mas o síndico deve, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a cota condominial.

" Há dois grandes mitos envolvendo a questão da inadimplência. O primeiro é que o condômino, mesmo estando em atraso, pode participar das assembleias e quem o impedir poderá ser processado por danos morais. Isto é mentira. Existe suporte legal no Código Civil, artigo 1.335, que diz que o inadimplente não pode votar nem participar das assembleias", afirmou Iampolsky.

8. O Mito – Os condomínios podem proibir a presença de cães, gatos e outros animais de estimação nos apartamentos.

A Verdade – A proibição pura e simples não surte efeito na prática, já que muitas decisões da Justiça têm sido favoráveis à presença de animais de estimação nas unidades residenciais. O ideal, nesse caso, é regulamentar e não proibir. Recomenda-se, dessa forma, permitir animais de pequeno porte e que não ofereçam riscos à saúde, segurança ou sossego dos moradores.

9. O Mito– Grandes áreas de lazer encarecem o condomínio.

A Verdade– O valor da cota mensal paga pelos moradores é resultado, basicamente, à arrecadação do condomínio versus o número de apartamentos existentes. Assim, um condomínio com grande área de lazer (o que exige mais funcionários para cuidar), mas que tenha muitos andares e apartamentos não necessariamente terá uma cota alta, pois as despesas serão rateadas entre muitos condôminos.

10. O Mito – Assembleia do condomínio é soberana.

A Verdade – A assembleia de moradores não pode, por exemplo, tomar decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com as Leis do país (legislação vigente). Para isso, seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quórum específico, além do registro do novo documento em cartório.

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Um grande equívoco extremamente comum em condomínios é pensar que, para evitar brigas, o ideal é que as votações sejam secretas nas assembleias

27/7/2022 14:15:12

Iampolsky aborda o direito à votação e a participação nas assembleias

Por: da Redação

Nesta quarta série de perguntas e respostas feita pela Folha do Condomínio OnLine (FdC) ao Ceo da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, sobre a burocracia condominial, o especialista esclarece os condôminos sobre o processo de votação nas assembleias.

Questões como o voto de inadimplente, procurações, validade do voto do síndico, votação secreta, a participação e voto do inquilino, entre outras dúvidas, são comentadas.

A seguir, acompanhem as questões e esclareçam dúvidas:

(FdC) 31 – Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?

Iampolsky - Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembleia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia - Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínioautor, nos termos do art. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI nº 106.416-4/6"Guarujá"1ª Câm. Dir. Priv."Des. Rel. Erbetta Filho - J. 29/06/99).

(FdC) 32 – Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?

Iampolsky - Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

(FdC) 33 - As atas das assembleias precisam ser registradas?

Iampolsky - O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

(FdC) 34 - Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?

Iampolsky - É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

(FdC) 35 - O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?

Iampolsky - Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos.

(FdC) 36 - O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Iampolsky - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

(FdC) 37 - Quem pode dar e receber procuração?

Iampolsky - Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (conforme Arts. 3º a 5º do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil:"Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

(FdC) 38 - Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

Iampolsky - A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término domandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):"Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".

(FdC) 39 - O inquilino é condômino?

Iampolsky - Não. Nos termos do art. 1.334, § 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

(FdC) 40 - O inquilino pode participar e votar na assembleia?

Iampolsky - O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

Ilustração / Magal

O Código não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. Mas deve-se registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio

Ilustração / Magal

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; ...

24/5/2022 22:19:34

Na 3ª Série de questões, Iampolsky trata da burocracia condominial

Por: da Redação

Sequência de entrevistas concedidas por José Roberto Iampolsky, Ceo da Paris Condomínios, responde, entre outras coisas, às dúvidas dos condôminos sobre a autonomia do síndico, assembleias e cotas condominiais.

Por exemplo, de acordo com Iampolsky , além do síndico, as assembleias poderão ser convocadas por um quarto dos condôminos quites. Outra informação importante é que legalmente síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia. Entretanto, crítico a essa possibilidade, Iampolsky sugere que a Convenção do Condomínio vete tal possibilidade.

A seguir, acompanhem outros questionamentos feitos pela Folha do Condomínio OnLine (FdC).

(FdC) 21 - O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Iampolsky -Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

(FdC) 22 - É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Iampolsky - Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil.

(FdC) 23 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

Iampolsky - A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

(FdC) 24 - O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Iampolsky - Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

(FdC) 25 - Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

Iampolsky - O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1º, g, da Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste

manual.

(FdC) 26 - Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?

Iampolsky - Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: prestação de contas; previsão orçamentária; eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

(FdC) 27 - A quem compete convocar as assembleias condominiais?

Iampolsky - As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

(FdC) 28 - As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

Iampolsky - O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

(FdC) 29 - É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

Iampolsky - O art. 654, § 2º, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

(FdC) 30 - O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?

Iampolsky - Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

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Embora Legal, Iampolsky é crítico às procurações que autorizam síndicos, membros do Conselho Fiscal e funcionários do condomínio a votarem em assembleias

31/3/2022 14:56:19

2ª Série de questões sobre direitos e deveres na relação condominial

Por: da Redação

A seguir, Jose Roberto Iampolsky, Ceo da Paris Condomínios, vai responder às perguntas da Folha do Condomínio OnLine (FdC) sobre os compromissos dos condôminos com o pagamento da taxa condominial, multas, consequências pela inadimplência e a possibilidade de exposição do devedor e o condômino anti-social.

(FdC) 11 - O boleto de condomínio pode ser protestado?

Iampolsky - Sim, em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação. A propósito do assunto o SECOVI-SP editou o "Manual de Protesto de Encargos Condominiais".

(FdC) 12 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Iampolsky - Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O Secovi-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

(FdC) 13 - O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

Iampolsky - O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

(FdC) 14 - É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Iampolsky - Não, a aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

(FdC) 15 - O anti-social pode ser expulso?

Iampolsky - Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

(FdC) 16 - É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Iampolsky - Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever que o síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

(FdC) 17 - O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

Iampolsky - Não, o benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".

(FdC) 18 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Iampolsky - Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre"a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos"(art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias, hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

(FdC) 19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

Iampolsky - Sim, apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade:

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO – NECESSIDADE - CABIMENTO

Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar

do rateio das despesas comuns. (2º TACivilSP - Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 15.2.2005).

(FdC) 20 - Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Iampolsky - Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado, abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça:

CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

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Desde que a informação fique restrita aos condôminos, é possível que o nº do apartº do inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio, disse Iampolsky

15/3/2022 23:13:12

1ª Série de entrevistas traz direitos e deveres na relação condominial

Por: da Redação

O desconhecimento das regras de convivência por parte dos condôminos, usuários e síndicos, em condomínios residenciais e comerciais, pode levar a atritos entre os seus moradores, funcionários e frequentadores. A partir de hoje, a Folha do Condomínio OnLine (FdC), ao abordar o Ceo da Paris Condomínios, Jose Roberto Iampolsky, traz uma série de entrevistas para esclarecer de forma objetiva - com perguntas e respostas - o Direito Condominial.

Ao longo das entrevistas foram feitas 80 perguntas, que buscam esclarecer as principais dúvidas de convivência de quem mora em condomínio, seja proprietário, inquilino, funcionário, frequentador e mesmo o síndico.

Nesta primeira matéria, Iampolsky responde, entre outras questões, a respeito do Código Civil, Convenção Condominial, o Regimento Interno, Despesas Ordinárias e Extraordinárias e a Aplicação de Multa aos Condôminos.

(FdC) 1 - Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei anterior nº 4591/64 diante da aprovação do novo Código?

Jose Roberto Iampolsky - O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.

(FdC) 2 - O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Iampolsky - Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

(FdC) 3 - O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

Iampolsky - A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

(FdC) 4 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

Iampolsky - A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte:

"A convenção condominial é o instrumento que a constitui com propriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento" (TJSP - 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)"

(FdC) 5 - A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

Iampolsky - A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.

Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é

ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a

Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso à lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

(FdC) 6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Iampolsky - Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).

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(FdC) 7 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa Selic?

Iampolsky - Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará "... Sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês...".

O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).

Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.

(FdC) 8 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

Iampolsky - As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23da Lei nº 8.245/91).

(FdC) 9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?

Iampolsky - Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

(FdC) 10 - O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

Iampolsky - O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

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Série de entrevistas traz direitos e deveres na relação condominial - 533x282.jpg

O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

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Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro

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O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação

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Ao abordar o Ceo da Paris Condomínios, Jose Roberto Iampolsky, a FdC traz uma série de entrevistas para esclarecer de forma objetiva o Direito Condominial