ENTREVISTA

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31/3/2022      14:56:19

 

 

2ª Série de questões sobre direitos e deveres na relação condominial

Por: da Redação

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A seguir, Jose Roberto Iampolsky, Ceo da Paris Condomínios, vai responder às perguntas da Folha do Condomínio OnLine (FdC) sobre os compromissos dos condôminos com o pagamento da taxa condominial, multas,  consequências pela inadimplência e a possibilidade de exposição do devedor e o condômino anti-social.

 

(FdC) 11 - O boleto de condomínio pode ser protestado?

 

Iampolsky - Sim, em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação. A propósito do assunto o SECOVI-SP editou o "Manual de Protesto de Encargos Condominiais".

 

(FdC) 12 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

 

Iampolsky - Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O Secovi-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

 

(FdC) 13 - O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

 

Iampolsky - O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

 

(FdC) 14 - É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

 

Iampolsky - Não, a aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

 

(FdC) 15 - O anti-social pode ser expulso?

 

Iampolsky - Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

 

(FdC) 16 - É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

 

Iampolsky - Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever que o síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

 

(FdC) 17 - O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

 

Iampolsky - Não, o benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".

 

(FdC) 18 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

 

Iampolsky - Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre"a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos"(art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias, hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

 

(FdC) 19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

 

Iampolsky - Sim, apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade:

 

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO – NECESSIDADE - CABIMENTO

Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar

do rateio das despesas comuns. (2º TACivilSP - Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 15.2.2005).

 

(FdC) 20 - Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

 

Iampolsky - Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado, abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça:

 

CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

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Desde que a informação fique restrita aos condôminos, é possível que o nº do apartº do inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio, disse Iampolsky

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15/3/2022       23:13:12

 

 

1ª Série de entrevistas traz direitos e deveres na relação condominial

Por: da Redação

 

O desconhecimento das regras de convivência por parte dos condôminos, usuários e síndicos, em condomínios residenciais e comerciais, pode levar a atritos entre os seus moradores, funcionários e frequentadores.  A partir de hoje, a Folha do Condomínio OnLine (FdC), ao abordar o Ceo da Paris Condomínios, Jose Roberto Iampolsky, traz uma série de entrevistas para esclarecer de forma objetiva - com perguntas e respostas - o Direito Condominial.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ao longo das entrevistas foram feitas 80 perguntas, que buscam esclarecer as principais dúvidas de convivência de quem mora em condomínio, seja proprietário, inquilino, funcionário, frequentador e mesmo o síndico.

 

Nesta primeira matéria, Iampolsky responde, entre outras questões, a respeito do Código Civil, Convenção Condominial, o Regimento Interno, Despesas Ordinárias e Extraordinárias e a Aplicação de Multa aos Condôminos.

(FdC) 1 - Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei anterior nº 4591/64 diante da aprovação do novo Código?

 

Jose Roberto Iampolsky - O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.

 

(FdC) 2 - O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

 

Iampolsky  - Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

 

(FdC) 3 - O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

 

Iampolsky - A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

 

(FdC) 4 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

Iampolsky - A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte:

 

"A convenção condominial é o instrumento que a constitui com propriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento" (TJSP - 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)"

 

(FdC) 5 - A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

 

Iampolsky - A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.

 

Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é

ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a

Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso à lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

 

(FdC) 6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

 

Iampolsky - Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).

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(FdC) 7 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa Selic?

 

Iampolsky - Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará "... Sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês...".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).

 

Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.

 

(FdC) 8 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

 

Iampolsky - As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23da Lei nº 8.245/91).

 

(FdC) 9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?

 

Iampolsky - Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

 

(FdC) 10 - O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

 

Iampolsky - O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

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O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

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Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro

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O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação

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Ao abordar o Ceo da Paris Condomínios, Jose Roberto Iampolsky, a FdC traz uma série de entrevistas para esclarecer de forma objetiva o Direito Condominial

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