Muitos síndicos e administradores acreditam que um condomínio está bem gerido simplesmente porque a rotina funciona e os problemas não aparecem no dia a dia. No entanto, práticas administrativas incorporadas como “normais” há anos podem esconder irregularidades graves — e silenciosamente gerar denúncias, conflitos internos e ações judiciais.

Especialistas alertam que a maior parte das ilegalidades condominiais não nasce de grandes fraudes, mas de informalidades, decisões tomadas sem respaldo jurídico e, principalmente, da cultura do “sempre funcionou assim”. O problema, explicam, é que o tempo não legaliza o que nasceu errado.

“Existe uma falsa sensação de segurança em muitos condomínios. O fato de determinada prática acontecer há anos não significa que ela seja legal”, afirmou a advogada especialista em direito condominial, Juliana Teles.

Entre os erros mais frequentes estão convenções e regulamentos internos desatualizados. Enquanto a vida condominial incorpora novos temas como home office, locação por temporada (Airbnb), reconhecimento facial, aplicativos de gestão, minimercados, pets, espaços de coworking e carros elétricos, muitas normas seguem paralisadas no passado. Essa defasagem jurídica gera insegurança e abre espaço para questionamentos.

Outro ponto crítico são as assembleias realizadas de forma irregular. Convocações inadequadas, ausência de quórum, votação sem transparência e decisões sem respaldo documental podem levar à anulação judicial de deliberações importantes. “Uma assembleia mal conduzida pode comprometer juridicamente decisões estratégicas do condomínio”, reforçou a advogada.

As multas aplicadas sem critério também figuram entre as principais causas de ações contra condomínios. Quando faltam fundamentação, proporcionalidade e direito de defesa, o poder disciplinar do síndico se torna arbitrário. “O condomínio possui poder disciplinar, mas não pode agir de maneira persecutória”, disse Teles.

A informalidade administrativa aparece como outra grande fonte de vulnerabilidade. Contratos verbais com prestadores, obras sem documentação técnica, terceirizações frágeis e ausência de fiscalização viram passivos ocultos — até que ocorra um acidente, prejuízo financeiro ou ação trabalhista. A advogada destacou que “a informalidade administrativa é uma das maiores fontes de vulnerabilidade jurídica dentro da gestão condominial”.

LGPD

Com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), muitos condomínios também acumulam riscos ao coletar imagens, biometria, reconhecimento facial, dados de visitantes, placas de veículos e informações financeiras dos moradores sem qualquer política de proteção. “Hoje, o condomínio também possui responsabilidade sobre privacidade e tratamento de dados pessoais”, contou a especialista.

Para evitar riscos, a recomendação é atualizar convenção e regulamento interno, profissionalizar a gestão documental, investir em assessoria jurídica preventiva, evitar decisões emocionais ou personalizadas e fortalecer a transparência nas assembleias e finanças. “Boa gestão condominial não é apenas resolver problemas. É impedir que eles cresçam silenciosamente”, resumiu a advogada.

Obras e alterações estruturais sem aprovação adequada, gestão baseada em vontades pessoais do síndico, privilégios informais e a omissão diante de problemas como riscos de segurança, violência doméstica ou irregularidades financeiras completam o cenário de exposição jurídica. “Em muitos casos, o problema jurídico não nasce da ação do condomínio, mas da falta dela”, concluiu Teles.