MERCADO
22/1/2025 10:21:23
STJ reconhece caução locatícia como garantia real
Por: da Redação
Desde 2024, em recente julgamento de recurso especial (REsp 2.123.225/SP), a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, consolidou um entendimento para o mercado imobiliário e o direito das garantias. A corte reconheceu que a caução locatícia, quando devidamente averbada na matrícula de um imóvel, deve ser considerada uma garantia real, com efeitos equiparáveis à hipoteca.
Para o advogado Marcos Marin, a decisão marca um importante precedente no tratamento de garantias em contratos de locação, especialmente, no contexto de concurso de credores.
Marin contou que o caso envolveu uma disputa sobre a preferência de credores em um concurso singular, no qual dois ou mais credores buscavam a satisfação de seus créditos sobre o mesmo bem imóvel.
“A questão central era se a caução locatícia, uma garantia prevista em contratos de locação e averbada na matrícula do imóvel, poderia ser considerada como um direito real, conferindo preferência ao credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel”, disse Marin.
A discussão surgiu porque o Código Civil não inclui expressamente a caução locatícia no rol de direitos reais, o que levou instâncias inferiores a negarem sua eficácia como garantia real. Contudo, a Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos autorizam a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades exigidas para a constituição de garantias reais tradicionais como hipoteca, penhor e anticrese.
Segundo Marin, ao analisar o recurso, a Ministra Nancy Andrighi esclareceu que a caução locatícia averbada na matrícula do imóvel deve, sim, ser tratada como uma garantia real. O advogado entende que o objetivo da Lei do Inquilinato, ao permitir essa averbação, foi justamente simplificar o processo de constituição de garantias reais, sem os rigorosos formalismos exigidos por outros direitos reais de garantia.
Para o STJ, embora a caução locatícia não esteja expressamente listada como um direito real no Código Civil, sua averbação na matrícula do imóvel lhe confere um efeito semelhante ao da hipoteca. Dessa forma, em um concurso de credores, o credor que detém uma caução locatícia averbada tem direito de preferência no recebimento dos créditos oriundos da expropriação do bem.
A decisão do Tribunal é de extrema relevância para o mercado imobiliário e para o direito civil brasileiro, pois, conforme Marin, reforça a segurança jurídica dos contratos de locação, garantindo aos locadores uma proteção maior no caso de inadimplência do locatário. “Ao reconhecer a caução locatícia como uma garantia real com efeitos de hipoteca, o tribunal aumenta a confiança dos credores na efetividade dessa modalidade de garantia, incentivando o uso dessa prática em contratos de locação”, afirmou o especialista em Direito Imobiliário.
Marin defende que, a decisão sobre o processo pode ter um impacto significativo em futuros litígios, envolvendo execuções de título extrajudicial e concorrências entre credores, onde a disputa pela preferência no recebimento de créditos é comum. “Com esse entendimento, o STJ sinaliza que a averbação da caução locatícia não é um mero detalhe formal, mas um ato que confere robustez à posição do credor, concluiu o advogado, que atua no escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados.
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A corte reconheceu que a caução locatícia, quando devidamente averbada na matrícula de um imóvel, deve ser considerada uma garantia real ...