A rápida evolução dos condomínios brasileiros transformou esses espaços em verdadeiras microcidades, capazes de oferecer uma gama de serviços internos que vão muito além do tradicional salão de festas ou piscina. Hoje, minimercados autônomos, lavanderias internas, academias equipadas, coworkings, pet places, salas de estética e até serviços de delivery interno compõem o cotidiano de muitos empreendimentos.

 

Essa modernização melhora a conveniência, a segurança e a qualidade de vida dos moradores. No entanto, como alerta Juliana Teles, especialista em Direito Condominial, “junto com o conforto, surge uma nova realidade jurídica. Cada serviço interno traz responsabilidades específicas que muitos condomínios desconhecem”.

 

Condomínios que viram centros comerciais: o que isso significa?

 

A implantação de serviços internos cria uma espécie de atividade comercial dentro de um ambiente residencial. Isso traz benefícios, mas também levanta questionamentos importantes:

 

- Quem responde se um equipamento do minimercado causar acidente?

- E se houver furto dentro do coworking?

- A lavanderia terceirizada estragou uma roupa: culpa de quem?

 

Segundo Teles, “o condomínio precisa compreender que, ao permitir que um serviço funcione internamente, assume uma parcela de responsabilidade, ainda que a operação seja de empresa terceirizada. A responsabilidade civil pode ser compartilhada”.

 

Minimercados autônomos: risco invisível

 

Essas lojas internas, geralmente, sem funcionários, funcionam 24 horas e são uma das tendências mais fortes. Porém, são também um dos maiores focos de questionamentos jurídicos.

 

Pontos críticos:

 

- Falhas tecnológicas no controle de acesso e cobrança

- Furtos ou vandalismo

- Acidentes envolvendo geladeiras, prateleiras ou piso escorregadio

- Produtos vencidos

 

“O condomínio que não formaliza corretamente essa parceria pode ser responsabilizado por danos ao consumidor, principalmente, quando há falha de segurança ou ausência de fiscalização mínima”, explicou a advogada. Teles recomendou um contrato detalhado, vistoria constante e seguro específico.

 

Coworkings internos: conforto para uns, conflito para outros

 

Os coworkings começaram como alternativa durante a pandemia e hoje se consolidam como um diferencial. Mas isso também traz riscos:

 

- Queda de energia que causa perda de dados

- Falhas de internet

- Danos a notebooks e equipamentos

- Acidentes ou quedas no espaço

 

Para a especialista em Direito Condominial, “o condomínio precisa deixar claro que o espaço é de uso compartilhado, não um serviço profissional regulado. A comunicação deve ser transparente para evitar que o morador confunda comodidade com responsabilidade técnica”.

 

Lavanderias internas: quem paga o prejuízo?

 

A lavanderia compartilhada, quando administrada por empresa terceirizada, costuma gerar dúvidas clássicas:

 

- Quem responde por roupas danificadas?

- E por equipamentos que quebram?

- E se houver curto-circuito ou princípio de incêndio?

 

“Quando a lavanderia faz parte das áreas comuns e não há terceirização, o condomínio tem responsabilidade quase integral por danos, o que exige manutenção rigorosa e regras claras de uso”, alertou a advogada.

 

Responsabilidade civil: o ponto mais sensível

 

Com o avanço dos serviços internos, a tendência é que os condomínios assumam novos papéis que antes pertenciam ao comércio tradicional. Isso exige:

 

1. Contratos formalizados e revisados por advogado especializado;

2. Seguro compatível com os riscos de cada serviço

3. Regulamentos internos atualizados;

4. Regras de conduta e segurança para moradores e prestadores e 5. Fiscalização mínima e constante

 

A advogada ressaltou que “muitos síndicos ainda acreditam que terceirizar significa eliminar responsabilidade, mas na prática isso não acontece. No direito condominial, a responsabilidade costuma ser solidária”.

 

O condomínio está preparado para essa transformação?

 

A modernização dos condomínios é irreversível e traz inúmeros benefícios. Porém, sem planejamento jurídico adequado, aquilo que deveria facilitar a vida dos moradores pode se transformar em fonte de conflitos, prejuízos e processos.

 

“A expansão de serviços internos só será positiva se houver segurança jurídica. Condomínios modernos precisam de gestão moderna e isso inclui contratos bem redigidos, regras claras e assessoria continuada”, concluiu Teles.