Mais de 70 milhões de brasileiros vivem em condomínios, segundo o IBGE. O tipo de moradia, cada vez mais comum nas grandes cidades, transformou profundamente o papel do síndico — que deixou de ser apenas um administrador para concentrar poder real de decisão, incluindo aplicação de multas, restrições de uso, mediação de conflitos e representação legal da coletividade.

 

No entanto, com esse poder, também cresceu o número de conflitos. Levantamentos do Tribunal de Justiça de São Paulo indicam que ações judiciais envolvendo disputas condominiais aumentaram mais de 30% nos últimos cinco anos. Os casos mais frequentes envolvem abuso de autoridade, conflitos interpessoais, assédio e aplicação indevida de penalidades. O Direito Condominial já figura entre os temas mais recorrentes do contencioso cível urbano.

 

O alerta ganhou força após episódios recentes amplamente noticiados no País, que chamaram atenção para o risco da escalada de conflitos mal conduzidos dentro de condomínios. Embora situações extremas sejam exceção, especialistas afirmam que elas expõem um problema estrutural: a falta de preparo emocional e jurídico de quem exerce o cargo de síndico.

 

O limite entre autoridade e abuso

 

Para Vanessa Munis, advogada especialista em Direito Condominial, síndica profissional e conselheira sistêmica, o ponto central está na compreensão dos limites do cargo. “O síndico tem autoridade legal, mas não tem poder absoluto. Ele responde civil e criminalmente pelos seus atos. Quando a função é exercida sem critério, sem mediação e sem equilíbrio emocional, o conflito deixa de ser administrativo e passa a ser humano — e, em alguns casos, irreversível”, afirmou.

 

Dados do Secovi-SP (sindicato que representa o mercado imobiliário) mostram que mais de 65% dos condomínios relatam conflitos recorrentes com a administração, especialmente, em temas ligados a advertências, multas, uso de áreas comuns e comunicação com moradores. Paralelamente, o número de síndicos profissionais cresceu mais de 40% na última década, o que amplia a responsabilidade jurídica e a necessidade de governança.

 

Quando o conflito vira pessoal

 

Segundo Munis, um erro comum é personalizar o conflito. “Advertência e multa são instrumentos legais, não ferramentas de punição emocional. Quando o síndico age movido por raiva, disputa pessoal ou desejo de controle, ele se expõe juridicamente e coloca toda a comunidade em risco.”

 

Além da responsabilidade legal, existe o impacto humano. Condomínios são ambientes de convivência forçada, onde divergências são inevitáveis. “A diferença está em como esses conflitos são conduzidos. Comunicação não violenta, escuta ativa e protocolos claros de mediação não são opcionais - são mecanismos de prevenção”, concluiu a especialista.