7/10/2025      10:49:51

 

 

A inadimplência condominial que pode levar o apê a leilão judicial

Por: da Redação

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nas grandes metrópoles, a inadimplência continua provocando desafios à gestão nos condomínios. Segundo dados de uma administradora - considerada uma das maiores do País -, apenas na cidade de São Paulo o índice médio de inadimplência gira em torno de 8% a 12% das receitas condominiais.

 

Em alguns prédios, o percentual de inadimplência chega a comprometer o caixa e a inviabilizar serviços básicos, como manutenção, segurança e limpeza.

 

Quando a dívida ultrapassa os limites de negociação, a legislação brasileira permite a penhora da unidade (apartamento) para garantir o pagamento das cotas em atraso. Nessa situação, o imóvel pode ser levado a leilão judicial, com o condomínio, a depender do caso, tendo prioridade na recuperação do crédito.

 

“Muitos síndicos ainda desconhecem a força desse instrumento. A dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel. Isso significa que, em caso de inadimplência, a cobrança pode levar ao leilão da unidade, independentemente, de quem seja o morador atual”, explicou Cristiano Pandolfi, advogado que atua em Direito Condominial e em Leilões Judiciais.

 

Como funciona o processo

 

A cobrança judicial das cotas condominiais é feita pelo rito da execução (artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil). Se a dívida não for paga, o juiz pode determinar a penhora da unidade. Com isso, segundo Pandolfi, o imóvel é avaliado e é publicado o edital de leilão. Os interessados podem dar lances em hasta (plataforma) pública eletrônica. O arrematante assume a propriedade, e o valor arrecadado é usado para quitar as dívidas.

Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 2023, foram realizados mais de 200 mil leilões judiciais eletrônicos no Brasil, envolvendo desde veículos até imóveis residenciais. Parte desse volume é de apartamentos e casas penhoradas por dívidas condominiais.

 

O significado para síndicos e condôminos

 

Na entendimento de Pandolfi, a medida garante ao condomínio uma via efetiva para recuperar valores. No entanto, exige atenção redobrada do síndico, que precisa acompanhar o processo judicial, manter contato próximo com o advogado do condomínio, fornecer informações atualizadas sobre o débito e se preparar para lidar com a mudança de titularidade da unidade.

“O leilão resolve o problema da inadimplência, mas pode gerar conflitos internos se não for bem conduzido. É papel do síndico agir com transparência, comunicar os moradores e mostrar que se trata de um instrumento legal e necessário para preservar a saúde financeira do condomínio”, reforçou Pandolfi.

 

Oportunidades e riscos para compradores

 

Ainda conforme o advogado, que atua também em leilões judiciais, comercialmente falando, esses leilões se tornaram uma oportunidade de investimento. Imóveis podem ser arrematados com descontos de até 50% em relação ao valor de mercado. Entretanto, ele cita especialistas, que alertam que é preciso avaliar bem as condições do edital, verificar a existência de outros débitos e contar com orientação jurídica para evitar surpresas.

 

Com o aumento da inadimplência no pós-pandemia e a digitalização dos leilões, há uma previsão de crescimento contínuo desse mercado. Para os condomínios, significa mais segurança jurídica para cobrar os devedores. Para investidores, uma janela de oportunidades.

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“Os leilões judiciais são uma ferramenta poderosa. Para o síndico, representam a chance de manter o caixa em dia. Para os condôminos, garantem que os adimplentes não paguem a conta dos inadimplentes. E para investidores, podem ser uma porta de entrada para imóveis abaixo do valor de mercado”, conclui Pandolfi, que é vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon) e secretário da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP.