9/5/2025      11:53:28

 

 

A exploração da hospedagem temporária e reflexos no condomínio

Por: Dinho Garcia

 

O crescimento no número de imóveis oferecidos em plataformas de locação temporária - como Airbnb, Booking, Vrbo e similares – tem chamado a atenção. Em 2025, esse tipo de exploração da hospedagem de curto tempo se consolidou como uma realidade presente em praticamente todos os condomínios urbanos, especialmente, os localizados em regiões metropolitanas e turísticas.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A crescente demanda por esse tipo de locação como investimento, na cidade de São Paulo, gerou recentemente denuncia de fraudes em programa social da prefeitura. O Ministério Público denunciou a política de moradia social do prefeito Ricardo Nunes, onde apartamentos populares em regiões atrativas da capital, em vez de serem destinados a moradores de baixa renda, estavam sendo negociados com grupos investidores para Airbnb.

 

Levantamento feito pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) mostra que as locações por temporada cresceram 18% entre 2023 e 2024, e a previsão para 2025 é de um aumento ainda maior, especialmente, com o avanço do turismo interno no Brasil. Além disso, mais de 60% das administradoras avaliaram que os condomínios que não possuem regras claras sobre esse tema estão mais suscetíveis a conflitos, processos judiciais e desvalorização do imóvel.

 

Com a alta temporada, feriados prolongados e o aumento de visitantes nas férias escolares, síndicos, administradoras e moradores enfrentam desafios relacionados ao controle de acesso, segurança, barulho e o uso das áreas comuns. Diante disso, o tema tem exigido não apenas atenção, mas também um posicionamento jurídico claro e atualizado.

 

Desafio jurídico-condominial

 

Para o advogado Felipe Faustino, a discussão em torno da legalidade das locações por temporada em condomínios não é mais uma novidade, mas segue atualizada por conta das mudanças de comportamento da sociedade e pela evolução da jurisprudência. Segundo ele, “o condomínio não pode ignorar o crescimento das locações por temporada, mas não é obrigado a aceitar tudo de forma desorganizada”, disse. O advogado defende que existe uma linha tênue entre o direito individual do proprietário e o direito coletivo à segurança e ao sossego.

 

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), no artigo 48, prevê a possibilidade de locação por temporada, com prazo de até 90 dias. Além disso, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vêm consolidando o entendimento de que essa modalidade de locação não descaracteriza a natureza residencial do imóvel, desde que respeitadas as normas condominiais. A esse respeito, o condomínio pode, sim, regulamentar e até restringir essas locações, desde que haja previsão expressa na convenção, aprovada com quórum qualificado (2/3 dos condôminos).

 

Conforme o advogado, “o que não é possível é simplesmente proibir por meio de regimento interno ou decisão de assembleia sem o quórum legal. Mas o condomínio tem total liberdade para organizar, exigir cadastro prévio de hóspedes, limitar uso de áreas comuns e aplicar penalidades em caso de descumprimento”, reforçou Faustino.

 

Problemas frequentes

 

Acesso de pessoas estranhas ao prédio sem controle;

 

Festas e barulhos fora do horário permitido;

 

Uso indevido de áreas comuns, como piscinas e academias;

 

Descumprimento de normas internas, por parte de hóspedes que não têm conhecimento das regras; e

 

Dificuldade de responsabilização direta dos locatários, já que a penalização legal recai sobre o proprietário.

 

Iniciativas que o condomínio pode tomar

 

Atualização da convenção - Se a intenção for restringir esse tipo de locação, é necessário modificar a convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

 

Cadastro obrigatório de hóspedes - O proprietário que fizer a locação deve informar à portaria os dados dos ocupantes temporários, que deverão respeitar todas as normas do prédio.

 

Termo de ciência das regras - Muitos condomínios adotam o modelo de termo de responsabilidade e ciência assinado pelo proprietário e/ou hóspedes.

 

Monitoramento de entradas e saídas - Portarias com controle eletrônico, reconhecimento facial ou QR Code ajudam a evitar o acesso descontrolado.

 

Aplicação de penalidades e multas - Em caso de descumprimento das normas, o proprietário da unidade pode ser notificado e multado, conforme as regras internas.

 

Assembleias com foco no tema - O tema deve ser levado para discussões periódicas, com envolvimento da coletividade na definição de diretrizes.