A explosão do Airbnb acirra a disputa de investidores na exploração de studios e apartamentos compactos, antes destinados à moradia, para oferecê-los exclusivamente à locação de curta duração. Má notícia a esses empresários, já a partir deste mês, a Reforma Tributária traz novas exigências que podem impactar diretamente no lucro desse tipo de negócio.

 

Além da tributação, a advogada Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário, reforçou que investidores também devem atentar ao ambiente regulatório dos condomínios, muitos dos quais vêm impondo regras mais rígidas para locações por diária.

 

Impacto no modelo Airbnb

 

A locação por temporada, por ser mais lucrativa que o aluguel de moradia, atrai investidores nos principais centros urbanos. Porém, alerta a advogada, esse ganho de rentabilidade chama atenção do sistema tributário.

 

“O Airbnb movimenta valores altos e tem giro rápido. O investidor que depende dessa renda para fechar as contas do mês precisa entender que o peso tributário pode mudar. Não é motivo para abandonar o modelo, mas é essencial calcular o novo custo”, defendeu a especialista em direito imobiliário.

 

O novo sistema tributário prevê que pessoas físicas só serão tributadas se apresentarem simultaneamente dois requisitos: receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis e possuir mais de três imóveis alugados.
 

A advogada acredita que a tendência é de que muitas pessoas que exploram esse mercado, especialmente, os que têm 4, 5, 10 ou mais unidades destinadas ao Airbnb, sejam alcançados por essa regra. Para a especialista, isso aproxima a atividade de uma operação empresarial:

“Quando o investidor atua de forma profissional, com várias unidades sendo alugadas diariamente, é natural que o fisco passe a tratar essa receita como atividade econômica, e não como um aluguel esporádico. A reforma oficializa essa diferenciação”, explicou Azevedo.

 

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro assistiu a uma verdadeira corrida por imóveis destinados ao aluguel por temporada via plataformas como Airbnb. Investidores compraram studios, apartamentos compactos e unidades em condomínios inteiros planejados para locações desse tipo, impulsionados pela alta lucratividade do modelo.

 

Mas, segundo Azevedo, com a entrada em vigor das novas regras da Reforma Tributária, prevista para este mês, conforme a Lei Complementar 214/2025, esse cenário passa a exigir mais atenção. O novo sistema, baseado no Imposto de Valor Agregado (IVA) dual, pode alterar a forma de tributação das locações, especialmente, de proprietários que tratam o aluguel por temporada como atividade mais lucrativa.

 

Ainda conforme a especialista em Direito Imobiliário, o impacto será maior para quem estruturou um portfólio de imóveis com foco em renda recorrente. “O investidor que comprou vários apartamentos para alugar por diária precisa encarar a locação como um negócio. Com a reforma, parte desses proprietários poderá ser enquadrada em um novo regime tributário, o que exige planejamento prévio para evitar prejuízos”, disse.