Muitos condomínios convivem com a falsa sensação de que estão juridicamente regulares apenas por pagarem impostos e manterem a rotina administrativa em dia. No entanto, a realidade jurídica pode ser bem diferente. Irregularidades silenciosas, muitas vezes ignoradas por anos, são hoje uma das principais causas de ações judiciais contra condomínios em todo o País.

 

Grande parte dos possíveis processos poderia ser evitada com medidas simples de adequação legal. Especialista em Direito Condominial, a advogada Juliana Teles entende que “o condomínio pode estar funcionando normalmente e, ainda assim, completamente irregular do ponto de vista jurídico. Quando o problema vem à tona, geralmente, já está judicializado”, alertou.

 

Teles chegou a citar erros comuns que, segundo ela, colocam o condomínio na ilegalidade. Entre as falhas mais recorrentes identificadas estão:

 

Convenção e regulamento interno desatualizados - Muitos condomínios operam com convenções antigas, que não refletem a legislação atual nem a realidade do empreendimento. “Regras ultrapassadas geram decisões inválidas e multas que podem ser anuladas judicialmente”, destacou a profissional.

 

Assembleias mal conduzidas ou irregulares - Convocações fora do prazo, falta de quórum adequado e deliberações sem respaldo legal são erros frequentes. “Uma assembleia mal feita é terreno fértil para ações judiciais e anulação de decisões importantes”, afirmou.

 

Multas aplicadas sem direito à defesa - A aplicação de penalidades sem notificação formal ou sem possibilidade de contraditório viola princípios básicos do direito. “Mesmo quando o morador está errado, o condomínio precisa seguir o rito legal. Caso contrário, a multa pode ser revertida na Justiça”, alertou Teles.

 

Contratos irregulares com prestadores de serviço - Contratações sem análise jurídica, ausência de cláusulas de responsabilidade e falhas trabalhistas podem gerar passivos expressivos. A advogada defendeu que “o condomínio pode responder solidariamente por dívidas trabalhistas se não houver cuidado contratual”.

 

Falta de adequação à LGPD (Lei Geral de Processamento de Dados Pessoais) - O uso de câmeras, aplicativos e sistemas digitais sem política de proteção de dados é outro risco crescente. “Condomínios lidam diariamente com dados sensíveis dos moradores. Ignorar a LGPD é abrir a porta para sanções e processos”, ressaltou a especialista.

 

Obras e alterações sem aprovação legal - Mudanças em áreas comuns sem autorização adequada podem gerar nulidade de atos e ações por danos. Teles pontuou que “nem toda obra decidida em assembleia é legal. É preciso observar limites técnicos e jurídicos”, afirmou.

 

O impacto financeiro das irregularidades

 

Ainda conforme a advogada, o maior problema dessas falhas não é apenas jurídico, mas financeiro. Processos judiciais podem gerar indenizações elevadas, bloqueio de contas do condomínio, aumento da inadimplência, desgaste entre moradores, desvalorização dos imóveis. “Muitos condomínios só percebem a gravidade da irregularidade quando recebem uma citação judicial. Nesse momento, o custo é sempre maior”, observou.