14/8/2025      16:44:09

 

 

Vícios construtivos nos condomínios e responsabilização dos síndicos

Por: da Redação

 

Entenda como decisões recentes dos tribunais reforçam o dever de diligência na manutenção dos condomínios e possíveis responsabilizações dos síndicos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Problemas como infiltrações, rachaduras, falhas na impermeabilização e defeitos em sistemas elétricos ou hidráulicos estão entre os vícios construtivos mais comuns enfrentados por condomínios no Brasil. Levantamento do Secovi-SP, sindicato que representa incorporadoras mobiliárias, aponta para cerca de 40% dos empreendimentos novos que recebem algum tipo de reclamação relacionada a vícios nos primeiros cinco anos de uso.

 

"Nesse cenário, a atuação do síndico é determinante para evitar prejuízos financeiros e proteger o patrimônio coletivo", diz o advogado Cristiano Pandolfi, com atuação em Direito Condominial.

 

O artigo 1.348 do Código Civil, segundo Pandolfi, é claro: cabe ao síndico 'diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores'. Isso, na avaliação do especialista, significa que, ao identificar ou ser informado sobre um vício construtivo, “ele (o síndico) deve agir de imediato, desde acionar a construtora dentro do prazo de garantia até providenciar reparos urgentes para evitar danos maiores”, disse.

 

Responsabilidades

A jurisprudência brasileira tem reforçado que a inércia do síndico pode configurar falha no dever de diligência, levando à responsabilização civil. Em setembro de 2024, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu que o condomínio e o síndico profissional respondem solidariamente por danos causados por omissões na manutenção das áreas comuns, ainda que os problemas tenham origem em vícios construtivos (Apelação Cível 10160079120228260224).

 

“Esse entendimento deixa claro que não basta apontar o problema para a construtora. É preciso agir para conter e reparar danos, caso contrário, o síndico e o condomínio podem ser condenados a indenizar os moradores”, afirmou o especialista em Direito Condominial.

 

Situação em que a construtora pode isentar-se de responsabilidade

Outro ponto para o qual o advogado chamou a atenção é que a omissão do condomínio - representado pelo síndico - pode, em alguns casos, afastar a responsabilidade da construtora.

 

Em novembro de 2023, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) decidiu que, quando o condomínio deixa de executar reparos preventivos ou corretivos necessários, não há como imputar ao construtor a obrigação de consertar (Apelação Cível 51476229320178130024).

 

“Essa é uma situação de risco duplo: o condomínio perde a possibilidade de exigir que o construtor repare o dano e, ao mesmo tempo, precisa arcar com os custos do reparo, o que impacta diretamente no caixa e nas cotas condominiais”, explicou Pandolfi.

 

Atuação preventiva

 

Na visão do advogado, para evitar problemas, recomenda-se que os síndicos mantenham um plano de manutenção preventiva atualizado, com inspeções periódicas e registros documentados de todas as ações. Essa postura, ainda conforme Pandolfi, demonstra diligência, fortalece a defesa jurídica em caso de litígio e reduz a chance de prejuízos.

 

“Mais do que um gestor administrativo, o síndico é o guardião do patrimônio coletivo. Uma atuação proativa diante de vícios construtivos não apenas preserva o valor do imóvel, mas também protege o próprio síndico de ações judiciais e desgastes desnecessários”, concluiu.