O início do ano costuma ser um dos períodos mais sensíveis para a gestão condominial. É nesse momento que síndicos retomam contratos, organizam o orçamento, conduzem assembleias ordinárias e definem prioridades para os meses seguintes. Também é nesse cenário, segundo o advogado Cristiano Pandolfi, que erros recorrentes acabam abrindo espaço para conflitos, ações judiciais e responsabilização pessoal do síndico.

 

Para o advogado, grande parte dos processos que chegam aos escritórios ao longo do ano tem origem em decisões tomadas logo nos primeiros meses. Experiente em direito condominial, Pandolfi explicou que os meses de janeiro e fevereiro concentram assembleias, renovações contratuais e reorganização financeira. “Quando isso é feito sem critério jurídico, o problema não aparece de imediato, mas estoura meses depois, geralmente, em forma de ação judicial”, alertou.

 

Entre as falhas mais comuns, segundo o advogado, estão assembleias mal conduzidas, decisões tomadas sem respaldo coletivo, contratos assinados sem análise técnica e falhas de comunicação com os condôminos. Em muitos casos, o síndico acredita estar agindo para agilizar a gestão, mas acaba assumindo riscos desnecessários.

 

Assembleias e decisões unilaterais lideram conflitos

 

Pandolfi criticou as assembleias realizadas sem observância das regras da convenção, com pautas genéricas ou deliberações confusas, que estão entre os principais focos de queixas e judicialização das ações no condomínio.

 

“A assembleia é o principal instrumento de proteção do síndico. Quando ela é mal convocada, mal registrada ou conduzida sem clareza, abre margem para questionamentos e anulações”, disse Pandolfi. As decisões unilaterais são outro ponto crítico citado pelo especialista à Folha do Condomínio OnLine. “Obras emergenciais sem registro adequado, contratação direta de prestadores e mudanças operacionais sem aprovação formal costumam gerar atritos, especialmente, em condomínios maiores” relatou.

 

Contratos mal estruturados viram passivo

 

A revisão de contratos no início do ano também exige atenção. Cláusulas genéricas, ausência de definição clara de responsabilidades e falta de critérios para a rescisão são problemas frequentes. Pandolfi contou que “um contrato mal feito não é só um risco financeiro, é um risco jurídico. Quando surge um conflito, o condomínio fica desprotegido e o síndico pode ser responsabilizado”.

 

Prevenção jurídica ainda é subestimada

 

O advogado defendeu que muitos problemas poderiam ser evitados com uma atuação preventiva mais consistente. A cultura de buscar assessoria jurídica apenas quando o conflito já está instalado ainda é predominante em muitos condomínios. “O início do ano é o melhor momento para revisar procedimentos, alinhar expectativas e estruturar a gestão com segurança. Prevenção custa menos do que litígio”, concluiu Pandolfi.