13/10/2025      09:50:17

 

 

A polêmica exploração das fachadas ativas nos condomínios

Por: Dinho Garcia

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fachadas ativas (aquelas em que há exploração comercial de áreas comuns nos condomínios), vieram para ficar. Esse foi o entendimento de encontro que reuniu, no dia 7 de outubro, incorporadores, arquitetos e gestores de investimento em São Paulo. No entanto, sua efetividade depende de projeto, governança e operação bem estruturados.

 

A discussão ocorreu na Roundtable “Fachadas Ativas: Entre a intenção urbana e a realidade comercial”, promovida pelo GRI Institute e pela matchpoint, empresa especializada em Real Estate, que administra áreas ou imóveis, que podem gerar ou produzir algum tipo de valor ou retorno econômico.

 

Polêmico, o tema tem atraído o interesse do mercado imobiliário. “Quando começamos a falar sobre fachadas ativas, no início do ano, muitas incorporadoras não queriam entrar no debate”, disse Júlia Botelho, Ceo da matchpoint. Segundo a executiva, hoje, o tema está em toda a imprensa. “Não devemos enxergar isso apenas como problema, mas como uma oportunidade de construir soluções”, defendeu. 

 

O encontro apontou que a alta vacância registrada em muitos empreendimentos - em alguns casos chegando a 80% - decorre de projetos concebidos apenas para atender exigências legais, sem considerar a lógica do varejo. Pé-direito baixo, vitrines pouco visíveis, ausência de áreas técnicas para carga, descarga e exaustão, além de convenções condominiais que oneram lojistas, foram citados como entraves que dificultam a ocupação.

 

Em contrapartida, exemplos considerados bem-sucedidos mostraram que fachadas ativas funcionam quando há planejamento desde a concepção, curadoria de mix sob comando único, regras condominiais claras e abertura ao público por meio de boulevards ou retrofits que integram o empreendimento ao entorno.

 

“Fachadas ativas precisam ser planejadas de acordo com o que cada operação demanda. Um restaurante precisa de exaustão, uma farmácia precisa de vagas, e assim por diante. O imóvel tem de ser vocacionado para que funcione de verdade”, afirmou Botelho.

 

Segundo a Ceo da matchpoint, também é essencial que as fachadas sejam pensadas como ativos de interesse para o mercado financeiro. “Quando você forma um mix coerente, torna o imóvel atrativo não apenas para lojistas, mas também para fundos e investidores que buscam renda estável. Sem isso, é muito difícil transformar o térreo em um ativo valorizado”, avaliou.

 

As discussões reforçaram ainda que retrofits bem executados podem recuperar imóveis e aumentar o valor de locação. Casos de empreendimentos que se reurbanizaram e abriram suas áreas térreas à cidade foram apresentados como modelos de valorização imobiliária e de vitalidade urbana.

 

Botelho observou que “projetos que recebem investimento e visão de longo prazo transformam fachadas ativas em ativos estratégicos, elevando o valor de locação e melhorando a vida urbana. É essa mentalidade que precisamos replicar”. disse.

 

Entre as soluções destacadas para estoques já entregues estão diagnósticos individualizados de cada loja, revisões de convenções condominiais, intervenções de projeto para melhorar acessos e visibilidade, além de redefinição do mix. Além disso, a ativação depende também de tempo de maturação: assim como shoppings precisam de “três Natais” para consolidar hábitos de consumo, fachadas de rua exigem curva de consolidação acompanhada de gestão ativa.

 

O painel reuniu nomes como Alexandre Rodrigues (Rio Bravo Investimentos), André Agostinho (matchpoint Real Estate), Daniel Takase (Tellus Investimentos), Fernanda Rosalem (Paladin Realty) e Henrique Melega (IDE Studio Arq), que compartilharam experiências sobre legislação, operação de varejo, retrofit de ativos, desafios e soluções.

 

Entusiasta das fachadas ativas, para Botelho, “ativar o térreo é ativar a cidade. É preciso unir projeto, operação e governança para que todos ganhem - moradores, lojistas, investidores e a própria cidade”, reforçou.