Com 25 milhões de pessoas morando em apartamentos - 12,5% da população no País - segundo o Censo 2022 do IBGE, os condomínios tornaram-se o principal modelo de moradia nos grandes centros urbanos. Quando se somam os 2,4% que vivem em vilas e condomínios horizontais, esse universo chega a cerca de 38 milhões de brasileiros sob o regime condominial, ou quase 20% da população nacional.

 

O crescimento desse tipo de moradia tem exigido, segundo o advogado Cristiano Pandolfi, preparo técnico, jurídico e financeiro à gestão desses espaços. No entanto, o profissional alerta que muitos condomínios ainda operam sem uma assessoria jurídica própria, apoiados exclusivamente no suporte das administradoras que contratam.

 

Erro recorrente

 

Conforme Pandolfi, que é especialista em Direito Condominial e representa associação nacional de advogados da área, o problema é que, nesses casos, o advogado da administradora não representa legalmente o condomínio, e sim a empresa contratada. Um erro recorrente, segundo ele, que pode gerar prejuízos elevados.

 

“É como confiar a defesa do condomínio a um advogado que responde a outra parte do contrato. O jurídico da administradora presta contas à empresa, não aos interesses do síndico e dos moradores”, explicou.

 

Síndico pode ser responsabilizado no CPF

 

A ausência de respaldo jurídico direto coloca o síndico em uma posição vulnerável. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico representa o condomínio ativa e passivamente, inclusive, em juízo. Isso significa que o gestor do condomínio pode ser responsabilizado civil e criminalmente por decisões tomadas durante sua gestão.

 

“Já acompanhamos casos em que assembleias foram anuladas por vício de convocação, decisões foram revertidas por falta de quórum adequado e síndicos foram processados pessoalmente por omissão em obras emergenciais ou aplicação de multas indevidas”, afirmou Pandolfi. “E muitas vezes, tudo isso com base em pareceres genéricos emitidos por administradoras que sequer conheciam a convenção do prédio”, completou.

 

O alerta do especialista não é retórico. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado com frequência ações movidas contra condomínios por má gestão, danos morais, extravio de correspondências judiciais e uso indevido de imagens de moradores. “Em decisões recentes, foram determinadas indenizações entre R$ 5 mil e R$ 20 mil por falhas administrativas que poderiam ter sido evitadas com orientação jurídica adequada” defendeu Pandolfi.

 

Justiça sobrecarregada e ações em alta

 

O contexto é agravado pela crescente judicialização de conflitos condominiais. O advogado citou o relatório Justiça em Números 2023, publicado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), onde o Brasil encerrou o ano com 83,8 milhões de processos em tramitação, sendo 35 milhões de novos casos apenas em 2023 - um aumento de 9,4% em relação a 2022.

 

Embora o CNJ não detalhe quantas dessas ações envolvem especificamente condomínios, o advogado valeu-se de informações de especialistas, apontando que conflitos cíveis de vizinhança, assembleias e inadimplência estão entre os mais frequentes.

 

“É um ambiente jurídico cada vez mais complexo. E nesse cenário, não dá para o síndico atuar no escuro, com base em orientações genéricas ou achismos. É necessário respaldo jurídico contínuo e personalizado”, reforçou Pandolfi.

 

Parecer genérico não protege ninguém

 

O advogado criticou a confiança na emissão de pareceres jurídicos prontos, fornecidos por administradoras com múltiplos clientes. Esses pareceres, segundo o especialista, frequentemente, desconsideram a convenção específica do condomínio, o regimento interno, o histórico de gestão e a jurisprudência local.

 

“É como aplicar a bula de um remédio em um paciente com outro diagnóstico. O risco é altíssimo”, alertou Pandolfi. Além disso, a OAB-SP adverte que a responsabilidade do síndico pode ser ampliada nos casos de síndicos profissionais — ou seja, empresas contratadas para exercer a função. Nesses casos, a responsabilidade pode ser objetiva, o que aumenta o risco de condenações.

 

“O custo médio de um processo judicial — com honorários, custas, e eventuais indenizações — costuma superar em muito o valor da contratação de um advogado especializado. Sem falar no desgaste emocional e na instabilidade entre os condôminos”, afirmou Pandolfi.

 

Condomínios precisam agir como empresas

 

A assessoria jurídica especializada deve revisar a convenção e o regimento, participar das assembleias, orientar o síndico em decisões estratégicas e atuar de forma preventiva — reduzindo riscos, evitando litígios e garantindo segurança institucional à coletividade condominial.

 

A recomendação é que os condomínios adotem uma estrutura de governança semelhante à de pequenas empresas: com gestão profissional, compliance básico e suporte jurídico permanente. “Condomínio movimenta milhões ao longo dos anos, emprega pessoas, contrata fornecedores e toma decisões com impacto coletivo. Não é aceitável que ele funcione sem um jurídico próprio”, concluiu o especialista.