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07/10/2019  22:35:33

 

Representante dos condomínios, Acresce apoia voto eletrônico

Por: da Redação

 

Em entrevista, Adonilson Franco, presidente da entidade, esclarece pontos do projeto de lei aprovado no Senado e fala sobre sua implementação. A proposta ainda será discutida na Câmara Federal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado, em decisão tomada dia 26 de agosto último, acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil, que permite à Assembleia de Condomínios votações por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada dos votos dos condôminos ausentes à reunião presencial. Isso quando a lei exigir quórum especial para a deliberação do tema. Embora ainda dependa de decisão na Câmara dos Deputados, o projeto já está sendo debatido em várias esferas, mas há muito desencontro de informações.

 

A Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) manifestou-se com o objetivo de orientar síndicos e condôminos a respeito. Presidente da entidade,  o advogado Adonilson Franco, em entrevista, declarou que "esse mecanismo de votação facilitará, por sua simplicidade e eficácia, a resolução da dificuldade crônica de se deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir todos ou a maioria dos condôminos nas assembleias".

 

Acompanhe a seguir a entrevista com Adonilson Franco, presidente da Acresce:

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O voto eletrônico é aplicável aos condomínios residenciais, comerciais e condomínios fechados?

 

Adonilson Franco - Sim. O projeto não faz distinção entre os tipos de condomínios para os quais será aplicável a nova legislação.

 

A votação eletrônica servirá para contagem de votos nas assembleias que deliberem tanto sobre temas ordinários quanto extraordinários?

 

Adonilson Franco  - Em tese, sim. A previsão legal da votação eletrônica é restrita aos casos que demandem quórum especial, independentemente do tema deliberado. Normalmente, entretanto, os casos que exigem quórum especial são tratados em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs).

 

Quais são os casos que exigem quórum especial para deliberação e aprovação de matérias levadas às assembleias?

 

Adonilson Franco - Nas alterações de parte externa, depende do caso. Pode ser exigida a unanimidade, 2/3 de todos os condôminos, maioria absoluta ou maioria simples. Na construção de piscina, academia de ginástica, novo projeto paisagístico focado em embelezamento, alteração de Convenção Condominial, cessão ou locação de áreas comuns, locação para terceiros de espaço destinado à moradia de zelador, alteração da destinação de áreas comuns é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos. Já na aplicação de multa por repetidas infrações são ¾ de todos os condôminos.

 

Casos específicos de reforma de guarita e instalação de gerador de energia apresentam exigências variáveis. No caso de alienação de partes comuns, como construção ou venda do condomínio no caso de destruição, construção de novo pavimento/prédio para novas unidades, mudança de destinação do condomínio ou unidade exige-se unanimidade.

 

A votação eletrônica dispensa a convocação presencial?

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Adonilson Franco - Não, ela é complementar à convocação presencial. Somente quando a presença física for insuficiente na assembleia para a qual se exige quórum especial é que a deliberação e votação poderão prosseguir em segmento virtual da reunião.

 

É obrigatória na convocação informar que a assembleia deliberará com presença física e virtual?

 

Adonilson Franco - Sim, isso é condição expressa no art. 1.353-A do Código Civil, que agora poderá ser modificado pelo PL 548/2019.

 

Quais outras condições estabelecidas pelo novo art. 1.353-A para que a deliberação virtual seja considerada válida?

 

Adonilson Franco - Deve ser disponibilizado aos ausentes à assembleia presencial (neste caso, no ambiente virtual), anteriormente à tomada dos votos virtuais, o inteiro teor da ata parcial em que presencialmente já tenha sido deliberado algo, com a transcrição fiel de todos os argumentos expostos e, também informações sobre o modo como se procederá à votação eletrônica. Fica estabelecido, ainda, período, não superior a 30 dias em que a assembleia será considerada aberta para colheita dos votos virtuais.

 

O PL 548/2019 prevê algum modo especial para que a deliberação e votação eletrônica ocorram? Ou mesmo prevê sua regulamentação?

 

Adonilson Franco - A resposta é não nos dois casos. Em princípio, as partes estão livres para promover esse procedimento do modo que lhes aprouver. Claro, desde que observados os aspectos aqui mencionados e previstos no próprio dispositivo legal. O projeto prevê que a Administração do condomínio deverá disponibilizar aplicação na internet ou outro mecanismo eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar. O voto poderá ser individual mediante senha de acesso. Haverá possibilidade de justificar o teor do voto. Também é garantido acesso de forma contínua ao teor de seu voto e de sua eventual justificação. O mesmo para os votos e justificativas dos demais condôminos identificados por seus nomes e unidades imobiliárias.

 

Como comprovar se quem está votando é o condômino que se identifica como tal a fim de evitar questionamentos futuros?

 

Adonilson Franco - Em nosso entendimento, o condomínio deveria providenciar, mediante reembolso, tokens ou mecanismos equivalentes capazes de, individualmente, identificar quem pode votar representando uma unidade condominial, que deverá obviamente ser aquele mesmo condômino que tem poder para votar presencialmente. O risco de anulação da assembleia sob alegação de que o voto não foi promovido por quem estava intitulado a votar fica com essa providência afastada. Lembrando, claro, que a responsabilidade, civil e penal pela falsa titularidade do direito de voto é do titular desse direito. Caso, por exemplo, de fornecer a senha para o inquilino e depois discordar do voto por este dado.

 

Quando o resultado da votação deverá ser divulgado?

 

Adonilson Franco - Findo o prazo fixado no edital para encerramento da votação eletrônica, após o cômputo da soma dos votos presenciais e eletrônicos, o resultado deverá ser divulgado e a assembleia será dada por encerrada.

 

A ata lavrada por ocasião da votação presencial deverá ser complementada com a íntegra das deliberações produzidas pela via eletrônica?

 

Adonilson Franco - Sim. Somente após o acréscimo das deliberações e votação eletrônica é que a ata, com esses acréscimos, será considerada finalizada.

 

Como proceder nos casos em que alguns condôminos não tenham familiaridade com a votação eletrônica ou não queiram utilizar esse mecanismo e, também, não puderam estar presentes à assembleia presencial?

 

Adonilson Franco - Nesse caso, se não houver proibição expressa da Convenção Condominial, a assembleia poderá, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro do prazo de até 30 dias, de votos dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada Ata da Assembleia contendo detalhamento dos pontos de vista daqueles que já votaram.

 

Quais as situações em que o condômino não poderá votar pela via digital?

 

Adonilson Franco - As mesmas em que não poderia votar presencialmente, dentre elas, a inadimplência.

 

O locatário pode votar eletronicamente sobre temas que exijam quórum especial?

 

Adonilson Franco - Se o locatário tiver sido, mediante procuração do proprietário ou mesmo pelo contrato de locação, autorizado a participar de deliberação e votação presencial sobre quaisquer temas que não envolvam despesas extraordinárias, poderá participar também das votações eletrônicas. É bom verificar se a convenção ou regulamento não contém vedação ao voto do locatário. É bem possível que muitos dos casos em que ele possa votar – que, por sua natureza, não envolvam gastos extraordinários – também não dependam de quórum especial.

 

O que ocorrerá nas situações em que a votação não dependa de quórum especial, mas, mesmo assim, tenha sido utilizada a votação virtual?

 

Adonilson Franco - Em nosso entendimento, essa hipótese deveria ser evitada, porque qualquer condômino eventualmente discordante da decisão pela maioria tomada poderia utilizar isso como fundamento para tentar sua desconstituição em juízo, impondo eventual derrota e gastos processuais desnecessários ao condomínio.

 

Se para determinadas matérias a legislação não exigir quórum especial, mas, por outro lado, a convenção condominial ou o regulamento, sim, poderia ser utilizada a votação digital?

 

Adonilson Franco - Em nosso entender, sim, já que tanto a convenção quanto o regulamento passam a prevalecer sobre a legislação por expressar a vontade da maioria quando os temas e respectivos quóruns foram deliberados, muitas vezes sob a vigência do Código Civil anterior, de 1916. Talvez, seja o caso de utilizar a nova votação virtual para ajustar a convenção ou o regulamento ao Código Civil em vigor desde 2002, evitando-se problemas posteriores.

 

Quais as vantagens e desvantagens desse novo sistema eletrônico de deliberação e votação?

 

Adonilson Franco - A nosso ver, não existem desvantagens, uma vez que as razões que justificaram a introdução dessa sistemática complementar de deliberação e votação realmente visaram atacar uma questão nevrálgica, qual seja, a dificuldade de deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir aqueles que, por consciência de dever, jamais poderiam se omitir nessas questões. Esse mecanismo de votação tenderá, por sua simplicidade e eficácia - desde que eficiente no tocante à eliminação de fraudes na votação – a contribuir para resolver essa dificuldade crônica. É a oportunidade de disciplinar questões tormentosas na convivência condominial, tais como a tão em moda locação via Airbnb.