Barulho excessivo, infiltrações, uso inadequado de áreas comuns e atritos em grupos de WhatsApp estão entre os principais desafios da convivência em condomínios brasileiros. Problemas aparentemente simples, quando não tratados de forma adequada, podem evoluir para conflitos graves, com agressões verbais, ameaças e até casos de polícia. A falta de preparo da gestão e dos funcionários contribui diretamente para essa escalada.

 

Dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) mostram que, em 2023, o Judiciário registrou 83,8 milhões de processos em tramitação, sendo 67,3% relacionados a litígios repetitivos, muitos deles ligados a relações continuadas, como vizinhança e convivência coletiva. No ambiente condominial, esse cenário se reflete no aumento de atritos cotidianos que acabam judicializados por ausência de prevenção.

 

Levantamento do Secovi-SP (sindicato que representa o mercado imobiliário) aponta que conflitos de convivência estão entre os principais motivos de reclamações formais em condomínios. O sindicato também destaca que empreendimentos com gestão profissionalizada e menor índice de conflitos podem apresentar valorização imobiliária de 15% a 20% acima da média, evidenciando a relação direta entre governança, bem-estar coletivo e preservação do patrimônio.

 

Para a advogada, mediadora (que também é síndica) e especialista em Direito Condominial e Sistêmico, Vanessa Munis, muitos conflitos se agravam porque o síndico tenta resolver tudo sozinho ou só procura apoio quando a situação já saiu do controle.

 

Necessidade de prevenção

 

“Como síndica, eu vejo que os conflitos quase nunca começam grandes. Eles surgem em um barulho fora de hora, em uma mensagem atravessada no WhatsApp ou em um funcionário que não sabe como agir. Quando esses episódios se repetem e o diálogo direto não funciona mais, é o momento de buscar ajuda profissional para evitar que a situação escale”, afirmou.

 

Segundo a especialista, o ponto-chave da prevenção é reconhecer quando o problema deixa de ser pontual e passa a exigir apoio técnico. Entre os principais indicativos estão conflitos recorrentes envolvendo os mesmos moradores, discussões frequentes com funcionários, comunicação agressiva e descumprimento deliberado das regras.

 

A prevenção eficaz exige uma abordagem multidisciplinar, capaz de atuar antes que o conflito se transforme em ocorrência policial ou ação judicial. Dependendo do caso, o condomínio pode contar com:

 

 - advogado especializado em direito condominial, para orientação preventiva;

 - mediador de conflitos, para restabelecer o diálogo;

 - consultor condominial, para estruturar processos e rotinas;

 - profissionais da área comportamental, em conflitos emocionais recorrentes;

 - empresas de treinamento, voltadas à capacitação das equipes.

Munis ressaltou que o direito condominial deve ser utilizado como ferramenta de organização e prevenção, e não apenas como resposta punitiva. “Regulamentos internos claros, protocolos objetivos, registros formais e orientação jurídica contínua dão segurança ao síndico e previsibilidade aos moradores. O jurídico precisa evitar que o conflito chegue à judicialização”, pontuou.

 

Na avaliação da advogada, outro ponto sensível, frequentemente negligenciado, é o treinamento dos funcionários. Porteiros, zeladores e equipes operacionais são a linha de frente dos conflitos e lidam diretamente com situações de tensão no dia a dia do condomínio. “Funcionários precisam saber como agir, quando intervir e quando acionar o síndico. Sem orientação clara, o risco de omissão ou de atuação inadequada aumenta, o que pode agravar o conflito e gerar responsabilidade para o condomínio”, explicou a especialista.

 

Entre os conflitos mais recorrentes estão barulho fora do horário permitido, uso indevido de áreas comuns, falhas de manutenção e desentendimentos em grupos de WhatsApp. “O WhatsApp é uma ferramenta útil, mas sem regras e moderação pode se tornar um catalisador de conflitos. Comunicação sem critério vira tensão contínua. Protocolos claros e mediação estruturada ajudam a transformar esses canais em instrumentos de cooperação”, afirmou.

 

Ao concluir a entrevista, a advogada destacou que a gestão condominial moderna exige equilíbrio entre normas, processos e relações humanas. “Multar ou judicializar resolve o episódio isolado, mas não a relação. A prevenção da violência em condomínios começa na escuta ativa, na empatia, em regras claras e no preparo das pessoas. Esse é o caminho para uma convivência mais segura, sustentável e juridicamente equilibrada.”