15/7/2020  08:56:34

 

Condomínios: Obrigações, Despesas e Tributos

Por: * Rubens Ferreira Jr. e **Luiz Felipe Rossini

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quando falamos em propriedade, a primeira ideia que pode vir a nossa mente é a de um direito exclusivo, exercido por um único titular em face de toda a coletividade. Porém, em determinadas situações poderemos ter mais de um titular exercendo o direito de propriedade sobre um mesmo bem, ou seja, um condomínio.

 

A grande peculiaridade dos condomínios edilícios consiste em haver um misto de propriedade individual (unidades autônomas) e propriedade comum (áreas comuns).

 

Se de um lado podemos falar em propriedade exclusiva de cada uma das unidades autônomas, por outro lado, temos as áreas comuns, como o playground, a piscina, a academia, e até mesmo os elevadores e a área de acesso às unidades.

 

Com o fim de manter-se uma boa convivência, e repartir as obrigações para a devida manutenção do condomínio, é que devem ser observadas as regras dispostas não apenas na lei, mas também na Convenção de condomínio, e em seu Regulamento.

 

E quando falamos em condomínio e em obrigação, qual a primeira delas que vem em sua mente? O pagamento das despesas condominiais. De fato, o pagamento é, juntamente com as regras de boa convivência relacionadas ao direito de vizinhança, a mais importante das obrigações.

 

O adimplemento da quota condominial, além de uma obrigação jurídica, é também uma questão de respeito a todos aqueles que são tão proprietários quanto você. Em tempos de crise, gerada pela pandemia que acomete o mundo neste momento, o cumprimento regular de tal obrigação torna-se ainda mais essencial.

 

Já pensou se, para reduzir custos por causa de um alto índice de inadimplência, o condomínio reduzisse o número de funcionários responsáveis pela limpeza do condomínio? Ou então, imagine se o caixa não for suficiente e o condomínio precisar economizar com materiais de limpeza.

 

E as despesas não param por aí!

 

Dentre os diversos tributos que incidem sobre o condomínio alguns deles são óbvios, outros nem tanto, por exemplo, se o condomínio contrata prestadores de serviços, ele deve reter ISS, Pis e Cofins decorrente destas prestações, mas calma! Isto não é usual.

 

O primeiro deles, é de longe o mais famoso, todos que já trabalharam na iniciativa privada já devem ter notado em seus contracheque um desconto chamado “INSS”, ao contrário do que se pensa, esse tributo – melhor dizendo, esta contribuição – não é para a sua “aposentadoria”, serve para custear a seguridade social, que denota o tridio: saúde, educação. Assistência. Pois é, quando você ou algum conhecido utiliza o SUS, alí está a verba de parte do seu salário.

 

De outra banda, temos outra contribuição que alguns também chamam erroneamente de INSS do patrão ou contribuição em folha, ambos os nomes equivocados, mas deixando o tecnicismo de lado, a contribuição patronal incide na relevante quantia de 20% sobre a folha de salário.

 

Ou seja, supondo que juntando toda a folha de salário de um condomínio de médio porte, chegue-se a quantia de 30 mil reais de gasto com funcionários decorrentes de salário, com base neste valor, a quantia R$ 6000,00 fica com o fisco, e é preciso ressaltar este valor é ainda maior se levarmos em conta 13º salário e férias.

 

O problema se agrava com o fato que a Receita Federal (sim, hoje quem faz o recolhimento é a Receita e não mais o INSS), simplesmente pega o valor cheio da folha de salário e cobra numa tacada só, não fazendo a menor diferenciação se aquela verba é considerada ou não como salário para a legislação, absurdo não é?

 

Mais absurdo ainda é o fato de mesmo em meados de 2020, grande parte dos síndicos não possuírem ciência de tal fato e não buscarem se ressarcir dessa verba e nem diminuir os custos mediante ação judicial o que seria de grande ajuda em épocas em que a inadimplência como citado acima, coloca em risco a própria saúde financeira do condomínio.

 

Ou pior, cientes de tal fato, decidem não ingressar com nenhuma medida contra o fisco já que poderiam ser fiscalizados, como se o Estado ficasse ofendido com a ação judicial, ou “levantasse a lebre”.

 

 Isso de fato acontecia antes, nos tempos da ditadura militar, onde tudo era feito de forma manual e os eventuais fiscais de forma completamente antirrepublicana, não toleravam que seus atos fossem questionados.

 

Mas em 2020, com toda a administração tributária sendo feita de forma digital pelo E-social, cogitar tal fato, das duas uma, ou há claramente espécie de síndrome de perseguição - e neste caso aconselhamos acompanhamento de um psicólogo – ou está-se possuindo devaneios dignos do “exterminador do futuro”, numa espécie de revolução das máquinas, no mínimo, triste.

 

De toda sorte, esperamos que o Governo Federal atue de alguma forma tentando desonerar os tributos que incidem sobre o regime condominial, caso contrário resultará em ausência de caixa, que gerará sem dúvida um efeito cascata com demissões de funcionários numa espécie de círculo vicioso, que infelizmente impactará em inúmeras famílias.

 

O tempo é de crise e é necessário que se busquem alternativas rápidas para não gerar danos ainda maiores para o atual cenário, caso contrário, pós pandemia, teremos outra crise, mas de natureza econômica na qual as dívidas tanto tributárias quando condominiais poderão ocasionar uma insustentabilidade destas pessoas jurídicas.

 

* Rubens Ferreira Junior, advogado, especialista em Direito Tributário, mestre e doutorando em Processo Constitucional Tributário pela PUC/SP rubensjr@aus.com.br - Fone: (11) 3106-2042

 

** Luiz Felipe Rossini – assistente judiciário no TJSP, pós graduado em Processo Civil e Mestre em Direito.

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A grande peculiaridade dos condomínios edilícios consiste em haver um misto de propriedade individual (unidades autônomas) e propriedade comum (áreas comuns)

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