28/9/2025      19:34:13

 

 

Apesar de leiloado, mutuário pode recuperar parte do valor do imóvel

Por: da Redação

 

Mutuários podem recuperar valores com o saldo sobejante, mecanismo já reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. Conheça o passo a passo para recorrer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Com a alta dos juros e o aumento da inadimplência, milhares de famílias brasileiras estão perdendo seus imóveis em leilões. Só entre janeiro e agosto deste ano, mais de 35 mil imóveis foram levados a leilão pela Caixa Econômica Federal - um aumento de quase 13% em relação a 2024. 

 

Segundo uma plataforma que acompanha mais de 800 leiloeiros, a Auket, o primeiro semestre deste ano contabilizou 116,6 mil imóveis em leilão, avaliados em cerca de R$ 70,7 bilhões - crescimento de 25% em comparação a 2024. A Região Sudeste lidera a concentração, seguido por Sul e Nordeste.

 

Esse avanço reflete o endurecimento do crédito imobiliário, com juros anuais entre 11,29% e 13,50% + TR nos principais bancos. Embora a perda do imóvel seja traumática, especialistas alertam: o mutuário pode ter direito a receber de volta valores que excedem a dívida.

 

Passo a passo para solicitar a restituição

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A esse respeito, conforme o advogado Amadeu Mendonça (foto), especialista em negócios imobiliários e planejamento patrimonial, quando um imóvel vai a leilão e é arrematado por valor superior à dívida e encargos, o excedente deve ser devolvido ao antigo proprietário. O mecanismo, chamado saldo sobejante, já foi reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

 

“O banco não pode se apropriar do que vai além da dívida. O saldo sobejante é um direito do mutuário e deve ser restituído com correção monetária e juros de mora”, explicou Mendonça.

 

O prazo para solicitar a restituição é de até cinco anos após o leilão, mediante apresentação do auto de arrematação - documento que comprova o valor efetivamente pago pelo imóvel.

 

Caso emblemático

 

Mendonça contou que um casal pernambucano conseguiu reaver valores significativos após o leilão do apartamento financiado pela Caixa. O imóvel foi arrematado por R$ 285 mil, enquanto a dívida era de R$ 152,9 mil. A Justiça determinou que o banco devolvesse o excedente de R$ 132 mil, atualizado com juros e multa, totalizando R$ 318 mil.

 

“Em muitos casos, o mutuário perde a casa própria, mas ainda assim tem direito a uma compensação financeira. Esse recurso pode aliviar parte do impacto econômico e ajudar a recomeçar”, destacou o advogado.

 

Oportunidades e riscos para quem compra em leilão

 

Para quem busca adquirir um imóvel em leilão, as opções vão além do tradicional martelo do leiloeiro. No caso da Caixa, existem modalidades como 1º e 2º leilão, licitação aberta, venda online e venda direta online. Nas disputas conduzidas por leiloeiros, vence a maior oferta, com cobrança de 5% de comissão do arrematante.

Já nas modalidades digitais, toda a negociação é feita diretamente no portal da Caixa.

 

Os preços costumam ficar abaixo do valor de mercado, o que atrai investidores e famílias em busca da casa própria. Em muitos casos, é possível financiar o lance ou utilizar cotas de consórcio imobiliário, uma modalidade que cresce no País, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).

 

Mas especialistas que atuam mercado alertam: é essencial analisar o edital do leilão, que traz as regras de pagamento, condições de financiamento e prazos para arremate. Também deve ser verificada a existência de débitos de IPTU e condomínio, além da situação de ocupação do imóvel. Em casos de resistência do ocupante, pode ser necessária ação judicial para a posse efetiva do bem.

 

Leilão judicial x leilão extrajudicial

 

Outro ponto de atenção é entender a diferença entre as modalidades. O leilão judicial ocorre quando há dívidas de financiamento, condomínio ou tributos, sendo conduzido pelo Poder Judiciário. Costuma oferecer maior segurança jurídica, mas prazos mais longos.

 

Já o leilão extrajudicial é mais comum nos contratos de alienação fiduciária e segue os ritos da Lei 9.514/97. Nele, o credor pode consolidar a propriedade e vender o imóvel de forma mais ágil. Em qualquer modalidade, o comprador precisa avaliar com cuidado os riscos, encargos e condições do edital antes de arrematar, orientou Mendonça.