15/5/2021  09:02:43

 

 

IGP-M, Locação e Lucro no Mercado Imobiliário 

Por *Romeu Chap Chap e Manoel Giacomo Bifulco 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tramita na Câmara dos Deputados projeto de lei de iniciativa do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), que fixa o índice de reajuste pelo IPCA, o índice de inflação oficial, para locações residenciais e comerciais, diante do fato de e a atual Lei do Inquilinato não estabelecer indexador para as locações. De há muito é usual o IGP-M-FGV, por melhor refletir a oscilação de preços.

À primeira vista, a propositura parece ser defensável para os locatários, a merecer até o endosso de economistas desavisados. Todavia, os que aprovam essa ideia desconhecem a importância da livre negociação, defendem o Estado intervencionista, a pretexto de socorrer os menos favorecidos, sem medirem as consequências futuras.

De triste lembrança a estagnação total da construção civil nas décadas de 1940 e 1950, não propiciando o aporte da mão de obra não especializada. Quer isso dizer que a questão das locações está umbilicalmente ligada à evolução da economia, à criação de milhares de empregos, à circulação de riquezas, à poupança popular, ao giro dos financiamentos imobiliários etc.

Basta ater-se à razão que inspirou a atual Lei do Inquilinato, que deu espaço à livre negociação e não fixou indexadores para o reajuste de locativos. A razão é historicamente comprovada, porque nos idos dos anos de 1950 vigiam sucessivos diplomas proibindo o despejo dos inquilinos e congelando os alugueres.

Era o Estado intervindo diretamente na economia. E o que sucedeu?

Além da grita fundada dos proprietários, que ficavam “engessados” sem poder vender os imóveis, nem mesmo para proverem sua subsistência, a circulação das riquezas e a construção civil estavam estagnadas. Não havia estímulo, pois os inquilinos “protegidos” não tinham interesse algum em adquirir imóveis, e assim se foi indo, mantendo a economia em franco declínio por mais de uma década.

Foi quando o grande estadista general Humberto de Alencar Castelo Branco editou o Decreto Lei n.º 4, de 7/2/66, permitindo a denúncia vazia, acoplando a Lei n.º 4.380, de 21/8/64, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários e criou o Banco Nacional de Habitação, as sociedades de crédito imobiliário, as letras imobiliárias etc. Surgia assim a boa semente que germinou unindo a habitação do povo ao giro da economia por meio de financiamentos imobiliários, fazendo frutificar milhares de empregos.

O resultado não foi outro: a construção civil começou a deslanchar, como até hoje, foram e são criados milhares de empregos. Vale recordar o “milagre brasileiro”, em 1970, que teve que ver com a mobilização da economia.

O nobre deputado Vinicius Carvalho, nascido em 1966, segundo consulta ao Google, embora formado em Direito, olvida essa sistemática legislativa ou não se sensibilizou para a razão pela qual a denúncia vazia hoje vigente guarda estreita relação com a não fixação de indexador na Lei do Inquilinato, de 1991. A referida sistemática veio para encorajar as partes contratantes ao consenso, trazer a estabilidade jurídica reinante no ramo das locações e diminuir drasticamente a judicialização da matéria.

Ainda, as partes contratantes ficam guiadas pelas condições de mercado no ajuste e atualização dos alugueres, passando a negociar sem indexadores. Isso evita o inflacionamento, com sobrepreços nas locações futuras como forma de “compensar” eventual defasagem do IPCA.

Além do sobrepreço de que se lançará mão para “obtemperar” o indexador, também a economia será golpeada, pois trará repercussões negativas aos fundos de investimentos imobiliários incentivados com o achatamento dos rendimentos – já que não preveem as grandes locações de lajes corporativas, logística etc. – e, com isso, também repercutirá negativamente na poupança popular, pelo desestimulo que a menor remuneração trará as centenas de fundos da espécie, inibindo as aplicações.

Com a insegurança jurídica advirá outra consequência: o aumento das ações de despejo pela defasagem dos alugueres em razão do índice oficial, que, provavelmente, não refletirá as condições de mercado.

Poderá, assim, frutificar forte instabilidade social, o que impulsionará o retorno do regramento vetusto dos anos 1950, com congelamento de valores e as retomadas de imóveis vedadas, com o conhecido impacto desastroso na economia e o aumento desmesurado da mão de obra não especializada ociosa, sem trabalho, e, ainda, a economia regredindo com o desmantelamento dos fundos imobiliários.

Vale também relembrar que todas as indexações de preços por intervenção do Estado, todas elas, sem exceção, foram desastrosas para a economia.

Sendo assim, é importante que os dignos parlamentares atentem para o desserviço que iniciativa dessa espécie acarretará, afastando tão nefasta e imprópria medida, por inoportuna e fruto de fenômeno pontual decorrente da pandemia, que desequilibrou a economia. E não se deve juntar também esse intervencionismo a recrudescer, ainda mais, a crise multifacetária que o País atravessa.

 
Romeu Chap Chap é ex-presidente do Secovi/SP -Sindicato do Me
rcado Imobiliário.
Manoel Giacomo Bifulco  é advogado em São Paulo, membro do Núcleo de Altos Temas do Secovi/SP.

  • Facebook
  • Twitter
  • Instagram
  • https://www.linkedin.com/company/72259547/admin/

Ilustração / Magal

O IGP-M, a Locação e o Lucro no Mercado

De há muito é usual o IGP-M-FGV, por melhor refletir a oscilação de preços

PUBLICIDADE