12/2/2026 11:05:34
Riscos que envolvem a administração de condomínios milionários
Por: da Redação
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Essas moradias de alto padrão, muitas vezes de luxo, costumam movimentar valores comparáveis aos de pequenas empresas, mas sem os mesmos mecanismos de governança
Condomínios com arrecadações mensais milionárias, estruturas complexas e alto valor patrimonial convivem com um paradoxo perigoso: gestão amadora em ambientes que exigem alto nível técnico e jurídico. A avaliação é de uma advogada, conhecida por sua atuação na advocacia condominial. Juliana Teles defende que o resultado dessa combinação é o crescimento expressivo de ações judiciais, envolvendo síndicos, conselhos e administradoras.
Essas moradias de alto padrão, muitas vezes de luxo, costumam movimentar valores comparáveis aos de pequenas empresas, mas sem os mesmos mecanismos de governança. Segundo Juliana Teles, “quanto maior o condomínio, maior a responsabilidade. A informalidade na gestão é o principal gatilho de litígios milionários”, afirmou.
A advogada alega que entre os erros mais comuns estão a ausência de auditoria periódica, aprovação de contas sem análise técnica, contratos assinados sem revisão jurídica e a falta de segregação de funções. “A boa-fé do síndico não afasta sua responsabilidade. Se houver prejuízo, ele pode responder com o próprio patrimônio”, contou Teles.
Contratações irregulares e passivos ocultos
Prestadores de serviço são outra fonte recorrente de problemas. Contratos frágeis, terceirizações irregulares e falhas trabalhistas costumam gerar ações de alto impacto financeiro. A advogada explicou que “o condomínio pode ser responsabilizado solidariamente por dívidas trabalhistas quando não fiscaliza corretamente as empresas contratadas”. Além disso, ela afirmou que muitos contratos não preveem cláusulas de responsabilidade, seguros ou multas, deixando esses condomínios desprotegidos.
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Segundo Juliana Teles, “quanto maior o condomínio, maior a responsabilidade. A informalidade na gestão é o principal gatilho de litígios milionários”
Assembleias mal feitas e decisões anuláveis
Teles levantou outro ponto crítico, que é a condução das assembleias, que nos condomínios grandes, decisões podem envolver obras milionárias, mudanças estruturais e investimentos relevantes. Nesses casos, convocações irregulares, quóruns equivocados e atas mal redigidas são falhas comuns. “Uma assembleia conduzida de forma incorreta pode anular decisões estratégicas e gerar ações longas e custosas”, destacou a advogada.
Tecnologia sem respaldo jurídico
Muitas vezes sem observar a legislação, condomínios de alto padrão adotam câmeras, reconhecimento facial, portarias virtuais e aplicativos internos. “A ausência de adequação à LGPD expõe o condomínio a multas, ações indenizatórias e danos à imagem”, criticou.
Omissão do síndico e do conselho
Síndicos e conselheiros que deixam de agir diante de irregularidades podem ser responsabilizados. “Não agir também é uma forma de decisão. A omissão pode gerar responsabilidade civil e, em alguns casos, criminal”, afirmou a advogada.
Para prevenir tais situações de risco, evitando grandes processos, a advogada recomendou a profissionalização da gestão, realização de auditorias financeiras e jurídicas, revisão dos contratos, formalização das assembleias e decisões, capacitação de síndicos e conselheiros, adequação do condomínio à LGPD e o registro de todas as ações da gestão.