Preço alto, custo mensal e histórico do imóvel podem transformar-se em um problema financeiro de longo prazo para o proprietário, que vê o bem desvalorizar-se

No mercado imobiliário, existe um termo que provoca calafrios em proprietários e síndicos: o imóvel "micado". Ao contrário do que muitos pensam, essa condição raramente significa que o bem perdeu valor intrínseco, mas sim que perdeu liquidez. Ou seja, o imóvel fica encalhado, demorando meses ou até anos para encontrar um comprador, ou então é vendido com um deságio significativo.

Especialistas ouvidos pela reportagem apontam que as razões para um imóvel se tornar um "mico" vão muito além do preço pedido. Fatores ligados à gestão do condomínio, ao custo mensal, à localização e até ao histórico do imóvel podem criar um estigma que afasta compradores.

O peso do condomínio e da idade do prédio

Um dos principais vilões da liquidez é o valor da taxa condominial. Em um cenário onde o comprador avalia não apenas o preço do imóvel, mas o custo mensal total (prestação do financiamento mais condomínio), taxas elevadas se tornam um obstáculo intransponível. "Dois imóveis com o mesmo preço de anúncio podem ter públicos completamente diferentes por causa disso (o valor do condomínio), e o vendedor raramente percebe que está competindo em desvantagem", alertou Thiago Yaak, Ceo da Liquid.

Prédios antigos, especialmente, os construídos nas décadas de 1970 e 1980, sofrem com um duplo efeito: o envelhecimento natural da estrutura eleva os custos de manutenção, e a presença de poucas unidades por andar dilui menos essas despesas. Um exemplo emblemático é o de um apartamento de 240m² nos Jardins (SP), com condomínio de R$ 6,5 mil, que está há mais de uma década sem conseguir ser vendido ou alugado.

Na avaliação de Marcello Romero, executivo chefe da imobiliária Bossa Nova Sotheby’s, "os prédios mais velhos, com poucas unidades e muitas áreas comuns, estão se tornando obsoletos financeiramente. A oferta de imóveis novos e mais eficientes nas regiões nobres cria uma concorrência desleal", disse.

O mesmo fenômeno é observado em condomínios-clubes modernos. Embora hoje sejam atraentes, especialistas preveem que, no futuro, esses empreendimentos poderão sofrer com o mesmo problema, caso a manutenção de suas inúmeras amenidades se torne insustentável.

Aspectos psicológicos, quando o passado assombra o valor

Outro aspecto que leva à desvalorização e à criação de um "mico" é o estigma imobiliário (stigmatized property). Trata-se de imóveis que foram palco de tragédias, crimes ou mortes violentas com grande repercussão na mídia. Segundo o corretor Marcos Biancardini, o impacto no preço pode ser brutal. "De cara 20% de deságio ou de desvalorização. Se foi uma coisa que teve uma repercussão muito grande na mídia, ele chega a 40%, 50%", comentou.

Casos famosos, como o do apartamento da família Nardoni (Guarulhos), que demorou cinco anos para ser vendido, ou da casa dos Richthofen (SP), vendida por R$ 1,6 milhão após 12 anos fechada, ilustram como o mercado se afasta desses imóveis, que perderam R$ 1 milhão em valor de mercado após um crime no local.

É importante notar que, para o mercado, o estigma não se limita a crimes. A degradação da vizinhança, a proximidade de equipamentos urbanos que geram incômodo (como bares ou delegacias) ou a falta de segurança no entorno também são fatores que depreciam o condomínio como um todo e afastam potenciais compradores.

Inadimplência e má gestão: a degradação silenciosa

Problemas de convivência e, principalmente, a má gestão condominial têm um poder destrutivo silencioso. A falta de manutenção, a inadimplência crônica de moradores e as disputas judiciais internas são fatores que corroem o valor do patrimônio.

Especialistas apontam que o envelhecimento natural somado à falta de manutenção gera uma depreciação anual de até 5% no valor do imóvel. Já os problemas de convivência podem levar a uma desvalorização de até 30%. A sensação de insegurança jurídica e o aspecto deteriorado do prédio são fatores que o comprador moderno, em geral, evita ao máximo.

O efeito bola de neve do anúncio "envelhecido"

Por fim, o próprio tempo de espera para vender um imóvel se torna um agravante. Segundo especialistas, quanto mais tempo um imóvel fica anunciado, maior a desconfiança do mercado. Os compradores passam a assumir que há algum problema e entram na negociação esperando um desconto muito maior, o que prolonga ainda mais o ciclo, forçando o vendedor a uma "correção" do preço.

Como evitar o "mico"?

Para os condomínios, a prevenção é o melhor caminho. Manter uma gestão financeira saudável, com fundo de reserva para obras, evitar o envelhecimento precoce da fachada e zelar pela boa convivência entre os moradores são práticas essenciais para manter o valor do ativo.

Para o proprietário, a lição é clara. Antes de comprar um imóvel, avalie o custo total de manutenção (condomínio + IPTU). E para quem quer vender, a recomendação é manter o imóvel bem apresentável, com pintura em dia e documentação regular, pois pequenas reformas podem acelerar a venda e garantir um retorno financeiro melhor do que um grande desconto no preço.