Decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça o princípio da autonomia da vontade e esclarece que a aplicação de precedentes não é automática

Em uma decisão que traz importantes esclarecimentos para moradores, síndicos e administradores, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é legítima a cobrança de taxas condominiais por um condomínio irregular, desde que o proprietário tenha concordado expressamente com os encargos, por escrito.

O caso julgado envolvia um condomínio constituído em parcelamento irregular no Distrito Federal, que ajuizou ação de cobrança contra uma proprietária para receber o pagamento de cotas referentes a um período de aproximadamente cinco anos. Embora a ação tenha sido julgada improcedente em primeiro grau, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DFT) reformou a sentença, entendendo que a cobrança era válida diante da assinatura da proprietária concordando com as taxas.

O que diz a decisão do STJ

Ao analisar o recurso especial da condômina, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, explicou que a aplicação de precedentes não é automática, pois exige a verificação de sua aderência fática e jurídica ao caso concreto. O ministro ressaltou que o Tribunal fez corretamente a distinção (distinguishing) entre o caso em discussão e os entendimentos firmados pelas cortes superiores.

A proprietária sustentou que não teriam sido observadas as teses fixadas no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF) e no Tema 882 do STJ, que tratam da desobrigação de contribuir com associações de moradores por quem não anuiu com a obrigação.

No entanto, o ministro Cueva observou que os precedentes invocados têm como finalidade resguardar a liberdade de associação daqueles que não concordaram com a obrigação. No caso analisado, houve consentimento voluntário, o que torna legítima a exigência das contribuições.

Autonomia da vontade e coisa julgada

O relator também rejeitou a alegação de coisa julgada, pois, embora as partes sejam as mesmas, a causa de pedir e os pedidos decorrem de fundamentos de fato e de direito distintos, ocorridos em períodos diferentes.

"Se a nova ação de cobrança se refere a uma dívida constituída em período posterior, cujo pagamento é pleiteado com base em novos fatos, bem como em alterações ocorridas na legislação aplicável, a coisa julgada formada naquele julgamento não constitui nenhum obstáculo para a obtenção de um novo pronunciamento judicial", declarou o ministro.

O relator enfatizou ainda que a jurisprudência do STJ reconhece a legitimidade da cobrança de taxas em condomínios irregulares quando há anuência contratual expressa do proprietário. "Demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa", concluiu.

O que é o "distinguishing" e por que ele é importante

O distinguishing é uma técnica jurídica que permite ao julgador afastar a aplicação de um precedente a um caso concreto, quando identifica diferenças relevantes entre as situações. O Código de Processo Civil de 2015 exige que o julgador identifique os "fundamentos determinantes" do precedente e explicite as razões para afastá-lo.

Essa técnica é essencial para garantir que o sistema de precedentes seja aplicado com inteligência, evitando que decisões sejam tomadas de forma mecânica e sem considerar as particularidades de cada caso.

A decisão do STJ deixa claro que, embora os precedentes dos tribunais superiores devam ser respeitados, eles não são "manuais de instrução" que dispensam a análise do caso concreto. O julgador deve sempre verificar se os fatos do processo se amoldam ao paradigma estabelecido.

O que isso significa para os condomínios e moradores

A decisão traz segurança jurídica para condomínios que, mesmo em situação irregular, possuem áreas comuns e prestam serviços que valorizam os imóveis. O STJ reconheceu que, nesses casos, a cobrança é legítima desde que o morador tenha concordado expressamente com os encargos.

Para os moradores, a decisão serve de alerta, pois ao assinar um instrumento concordando com o pagamento de taxas condominiais, mesmo em condomínios irregulares, a pessoa se obriga a pagar as contribuições, uma vez que sua vontade manifestada por escrito prevalece sobre a tese de que não há obrigação de pagar por não ser associado.