Ato conjunto determina que os condomínios devem emitir NFS-e, mas, calma, a cobrança de imposto dependerá da "Regra dos 80%". Entenda

A partir de 1º de dezembro de 2026, uma mudança importante atingirá a rotina de todos os condomínios edilícios do País. O Ato Conjunto da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (RFB/CGIBS) nº 4, publicado em 30 de julho deste ano, determina que todos os condomínios deverão emitir Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) na cobrança das cotas condominiais. Mas calma, emitir nota fiscal não é a mesma coisa que pagar imposto.

Apesar da obrigação documental, a cobrança dos novos tributos (IBS e CBS), criada pela Reforma Tributária, dependerá de uma regra específica chamada de "Regra dos 80%", que define se o condomínio se tornará ou não contribuinte efetivo desses impostos.

A especialista Cássia Paixão explicou em Artigo que, com a Reforma Tributária, síndicos e administradoras precisarão de um controle financeiro muito mais rigoroso para evitar surpresas e riscos de não conformidade.

O que é a "Regra dos 80%"?

Pela nova legislação (LC 214/2025), o condomínio manterá o tratamento favorecido (não pagando IBS/CBS sobre as taxas) apenas se as cobranças dos condôminos representarem, no mínimo, 80% da sua receita total. Ou seja, a emissão da NFS-e será universal, mas o pagamento dos tributos só será devido se as receitas obtidas com terceiros (locação de espaços, publicidade, etc.) ultrapassarem o limite de 20% do faturamento total.

Exemplos de receitas de terceiros que "pesam" nessa conta:

Locação de espaços para antenas de telefonia;

Cessão de fachadas e áreas para publicidade;

Exploração comercial de estacionamentos ou salões de festa para não moradores.

Como ficam as importações e serviços do exterior?

Mesmo um condomínio puramente residencial pode ser impactado ao contratar serviços ou softwares de fornecedores internacionais (ex: portaria virtual, plataformas digitais). Nestes casos, o condomínio poderá ser o responsável pelo pagamento do IBS e CBS sobre a operação de importação.

O que fazer a partir de agora?

Para evitar riscos fiscais e surpresas financeiras, a recomendação é que síndicos e administradoras iniciem desde já um planejamento:

Mapeie todas as fontes de receita do condomínio (taxas e locações);

Revise os contratos de exploração das áreas comuns;

Avalie se a receita de terceiros está abaixo dos 20% ou se já justifica uma adaptação;

Atualize sistemas para emissão de documentos fiscais eletrônicos (DF-e) até dezembro de 2026;

Busque orientação contábil para ajustar o orçamento e as regras internas (convenção).

O período de transição deste ano servirá como um "laboratório", com alíquota experimental de 1%. O novo sistema será definitivo a partir de 2027, com coexistência de tributos atuais até 2032.

Importante: Esta matéria foca nos impactos do IBS, CBS e NFS-e. Outros tributos (como ISSQN e retenções na fonte) devem ser analisados caso a caso com o contador do condomínio.