A partir do próximo 4 de setembro de 2026, os condomínios edilícios podem enfrentar uma nova e significativa barreira para levar suas demandas ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Lei 15.484/2026, que entra em vigor nessa data, cria um "filtro de relevância" para os Recursos Especiais (REsp), semelhante à repercussão geral do Supremo Tribunal Federal (STF).

O advogado condominialista Cristiano de Souza Oliveira alertou em artigo que a nova sistemática, embora não tenha sido criada com hostilidade ao segmento condominial, pode excluí-lo por "indiferença", pois foi desenhada para outros tipos de litígio.

O que muda com a nova lei?

A principal inovação é que, para um recurso ser admitido no STJ, o recorrente precisará demonstrar, em um tópico específico e fundamentado da petição, que a questão debatida tem relevância econômica, política, social ou jurídica que ultrapassa os interesses das partes envolvidas. A falta desse requisito formal pode levar à inadmissão do recurso. A lei também estabelece hipóteses em que a relevância é presumida, como em ações com valor acima de 500 salários mínimos ou que contrariem jurisprudência dominante do STJ.

Por que o condomínio é o mais afetado?

Segundo o advogado, o litígio condominial típico raramente se encaixa nos casos de presunção de relevância, onde o valor da causa, na maioria das ações, como cobrança de cotas e multas, tem valor abaixo do patamar de 500 salários mínimos. Quanto à jurisprudência dominante, muitas questões relevantes para o segmento condominial, como a validade de assembleias eletrônicas ou o quórum para destituição de síndico, são novas e ainda não têm jurisprudência consolidada no STJ.

O resultado, na visão de Souza Oliveira, é um "paradoxo", pois a lei protege o jurisdicionado quando a tese já está pacificada, mas o desampara justamente quando a questão é inédita e precisa de uma definição nacional.

O risco da "estadualização" do direito condominial

O principal perigo apontado pelo especialista em Direito Condominial é a fragmentação do direito. Sem acesso ao STJ para uniformizar a interpretação da lei federal, cada Tribunal de Justiça estadual pode firmar um entendimento diferente sobre a mesma norma. Isso criaria, na prática, "direitos condominiais estaduais", gerando insegurança jurídica para síndicos, administradoras e condôminos.

No artigo, o advogado sugere uma atuação imediata e técnica para navegar no novo cenário. Na sua visão, isso significa construir a relevância desde o início:

A tese de relevância deve ser pensada e articulada já na petição inicial, nomeando os dispositivos legais violados;

Existência de um capítulo autônomo, com dados e argumentos robustos, demonstrando a transcendência da questão;

No caso do valor da causa é essencial fixá-la corretamente desde o começo, pois isso pode abrir a porta para a presunção de relevância.

Por último, sugere uma janela de transição, com advogados fazendo uma "varredura" imediata em seus processos para identificar acórdãos publicados até 3 de setembro, que ainda estão sob o regime antigo e podem ser interpostos sem a nova exigência.

O artigo de Souza Oliveira entende que a Lei 15.484/2026 não é uma reforma ruim, mas foi calibrada para outros perfis de litígio. Para o Direito Condominial, ela representa um desafio considerável que exige preparo técnico. A partir de setembro, só chegará ao STJ quem souber explicar, com clareza e prova, por que sua causa merece ser ouvida.

* Matéria produzida a partir de Artigo do advogado condominialista Cristiano de Souza Oliveira, publicado no site jurídico Migalhas.