Com a chegada das férias escolares de julho, período em que cresce a procura por hospedagens temporárias, volta ao centro das discussões nos condomínios brasileiros um tema que já acumula decisões judiciais conflitantes e opiniões divididas entre moradores, síndicos e investidores: o aluguel de imóveis por curta temporada por meio de plataformas como Airbnb.

O que muitos ainda veem como uma alternativa para gerar renda extra ou ampliar a oferta de hospedagem, dentro dos muros dos condomínios tem se traduzido em aumento da rotatividade de pessoas estranhas, dificuldades de controle de acesso, prejuízos à segurança e ao sossego coletivo. Tal exploração comercial da residência traz também um debate mais profundo sobre a função social da propriedade, que deveria atender à moradia.

A controvérsia ganhou novo e decisivo capítulo nas últimas semanas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos em andamento no País que discutem a legalidade das locações de curta temporada em condomínios residenciais.

A questão agora será analisada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), o que significa que a Corte definirá uma tese vinculante – ou seja, de observância obrigatória por todas as instâncias da Justiça – trazendo, enfim, a tão esperada segurança jurídica para proprietários, administradoras e moradores.

Para Danielle Biazi, especialista em Direito Imobiliário, a decisão do STJ pode pôr fim há anos de entendimentos divergentes nos tribunais. “Hoje existem decisões favoráveis e contrárias à locação por aplicativos. A fixação de uma tese vinculante será fundamental para uniformizar o entendimento e reduzir a insegurança jurídica que afeta tanto os condomínios quanto os proprietários”, avaliou.

A advogada lembra que a discussão vai muito além do direito individual de explorar economicamente um imóvel. Estão em jogo questões urbanísticas e políticas públicas. “Um dos grandes desafios das cidades é garantir moradia próxima aos centros de trabalho. Para isso, o Poder Público concede incentivos urbanísticos para a construção de imóveis acessíveis. O problema é que muitos desses empreendimentos acabam sendo adquiridos por investidores e destinados exclusivamente à locação por temporada, afastando o imóvel da finalidade para a qual foi concebido”, disse.

Nos condomínios

Esse desvirtuamento, segundo a advogada, é ainda mais grave em empreendimentos populares localizados em regiões centrais. “Esses imóveis não são ocupados por quem realmente precisa morar na região. São comprados por investidores que exploram a locação em série via aplicativos, transformando unidades habitacionais em verdadeiros meios de hospedagem. Isso gera um desvirtuamento da política habitacional e da própria função social da propriedade.”

No dia a dia dos condomínios, os conflitos têm sido constantes. A alta rotatividade de hóspedes, a circulação de pessoas desconhecidas e as dificuldades de controle de acesso estão entre as principais queixas de moradores que buscam tranquilidade e segurança. Os tribunais, explicou Danielle Biazi, já vêm reconhecendo que o direito de propriedade não é absoluto. “Quando a utilização da unidade compromete a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos, a coletividade pode impor limites ao uso individual do imóvel.”

A própria Segunda Seção do STJ já consolidou o entendimento de que a exploração econômica de locações de curta temporada pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do condomínio, exigindo autorização expressa da coletividade – ou seja, aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.​

Com a chegada de julho, a expectativa é de que a demanda por hospedagens temporárias aumente, o que tende a intensificar os conflitos já existentes. “Julho é um período que tradicionalmente registra crescimento nas locações de curta duração. Isso faz com que a discussão ganhe ainda mais relevância neste momento, especialmente porque milhares de condomínios aguardam a definição do STJ para saber até onde podem restringir ou permitir essa prática”, alertou a especialista.

Enquanto a tese vinculante não é definida, Danielle Biazi recomenda cautela. “É fundamental verificar o que prevê a convenção do condomínio e buscar orientação jurídica antes de iniciar ou restringir esse tipo de atividade. A decisão do STJ terá impacto direto sobre milhares de imóveis em todo o Brasil e poderá redefinir os limites entre o direito de propriedade e o interesse coletivo dentro dos condomínios”, concluiu.