Decisão do Tribunal de Justiça do Paraná reforça entendimento de que, em situações excepcionais, a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre os proprietários das unidades, independentemente de participação na ação judicial

Imagine a seguinte situação, o condomínio tem uma dívida reconhecida pela Justiça, mas, na hora de cobrar, não há bens no nome da pessoa jurídica para penhorar. O que fazer? Essa foi a realidade enfrentada por um síndico em Curitiba, que, após tentar todos os meios disponíveis para receber R$ 204 mil, obteve uma vitória importante no Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR).

A 10ª Câmara Cível do TJ-PR reformou a sentença da 5ª Vara Cível da Comarca de Curitiba e determinou que os condôminos respondam pela dívida do condomínio, mesmo sem terem participado do processo original. O caso ilustra uma medida excepcional, mas prevista em lei, que todo síndico deve conhecer.

O caso prático

O autor da ação conseguiu o reconhecimento judicial de um crédito de R$ 204.415,62 contra o condomínio. Iniciada a fase de cumprimento da sentença, o devedor não quitou os valores. Foram então realizadas buscas por bens para penhora nos sistemas Sisbajud, Renajud e Infojud.

O problema é que o condomínio não possuía CNPJ registrado, nem conta bancária ou patrimônio formalizado em seu nome – um entrave técnico que inviabilizou a execução. Até mesmo a tentativa de penhorar as taxas condominiais foi negada em primeira instância, sob o argumento de que esses valores são impenhoráveis por serem destinados à manutenção do condomínio.

Foi então que o síndico recorreu ao TJ-PR, pedindo o redirecionamento da execução para os condôminos, com base no artigo 855 do Código de Processo Civil.

O que diz a decisão

O relator do caso, desembargador Albino Jacomel Guérios, destacou que a medida é excepcional e só deve ser aplicada quando todas as tentativas de cobrança contra o condomínio forem frustradas – o que se comprovou no caso em questão.

O magistrado fundamentou sua decisão no artigo 1.315 do Código Civil, que estabelece que os condôminos respondem pelas despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Ou seja, se não há bens do condomínio para serem penhorados, a responsabilidade pode recair sobre os proprietários das unidades.

Outro ponto importante mencionado na decisão é que os créditos condominiais são considerados obrigações propter rem – ou seja, estão vinculados à própria unidade, e não à pessoa do proprietário. Por isso, a participação dos moradores no processo não é necessária para que eles assumam a dívida, entendimento que já conta com respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O que isso significa para o dia a dia do condomínio?

Essa decisão reforça a importância de uma gestão financeira transparente e da manutenção regular do CNPJ e do patrimônio do condomínio. No entanto, também traz um alerta que em situações de inadimplência grave que cheguem à Justiça e resultem em uma dívida contra o condomínio, os proprietários podem ser chamados a arcar com o prejuízo.

Para síndicos e administradores, o aprendizado aponta para que, embora a cobrança dos condôminos seja uma possibilidade prevista, ela é uma alternativa de último caso. Antes de chegar a esse ponto, é fundamental esgotar todas as vias de cobrança contra a pessoa jurídica e manter a documentação do condomínio em dia para evitar entraves como os que ocorreram no caso paranaense.

* Com informações do site jurídico Migalhas