Digitalização de contratos, clareza nas responsabilidades e previsibilidade financeira estão entre os principais pontos de atenção para síndicos e administradoras

A expressão “nova Lei do Inquilinato” tem ganhado espaço em discussões sobre o mercado imobiliário, mas especialistas alertam que não existe uma nova legislação federal substituindo a Lei nº 8.245/1991. O que se observa, na prática, é um conjunto de mudanças legislativas e a consolidação de novas práticas contratuais e digitais que estão modernizando as relações entre proprietários e inquilinos.

A Lei do Inquilinato continua sendo a principal referência legal para os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil. Entre os temas que ganharam destaque recentemente estão a digitalização dos contratos e comunicações, a definição mais clara das responsabilidades de cada parte, os critérios de reajuste dos aluguéis e a proporcionalidade das multas em casos de rescisão antecipada.

Contratos mais claros e digitais

A digitalização é uma das transformações mais visíveis no setor. Contratos eletrônicos, assinaturas digitais e comunicações por meios eletrônicos já fazem parte da rotina de imobiliárias, proprietários e inquilinos, trazendo mais agilidade e segurança jurídica.

Outro ponto de atenção é o reajuste do aluguel. A lei permite que valor e condições sejam definidos em comum acordo entre as partes. Embora o IPCA tenha se tornado uma alternativa popular para quem busca previsibilidade, não há obrigatoriedade legal de utilização desse índice.

Segundo Luciana Lima, diretora jurídica de uma fintechque presta serviços financeiros a condomínios, a divisão de responsabilidades também segue sendo um tema central. “O locatário deve arcar, em regra, com as despesas ordinárias do condomínio, enquanto as extraordinárias, como obras estruturais, ficam a cargo do proprietário. A lei também diferencia obrigações de conservação cotidiana daquelas relacionadas à estrutura do imóvel”, explicou.

Impacto direto na gestão condominial

Embora a Lei do Inquilinato regule a relação entre proprietário e inquilino, seus efeitos reverberam na administração dos condomínios. Em edifícios com muitas unidades alugadas, a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias exige maior organização e transparência por parte de síndicos e administradoras.

É importante destacar que a relação jurídica do condomínio é exclusivamente com o proprietário da unidade. Ou seja, independentemente do que estiver previsto no contrato de locação, o proprietário é o responsável perante o condomínio pelo cumprimento das obrigações condominiais. Eventuais acordos entre proprietário e inquilino não alteram essa responsabilidade.

“O proprietário não pode se eximir da obrigação perante o condomínio alegando que a despesa foi atribuída ao inquilino no contrato. Se o locatário não cumprir o que foi acordado, cabe ao proprietário buscar a regularização diretamente com ele. Para o condomínio, a responsabilidade permanece sendo do proprietário”, reforçou Lima.

A inadimplência de uma ou mais unidades pode comprometer o fluxo de caixa do condomínio, dificultar o pagamento de fornecedores e até adiar obras e investimentos aprovados em assembleia.

Previsibilidade financeira como aliada

Diante desse cenário, serviços voltados à previsibilidade da arrecadação têm ganhado espaço. A fintech, oferece produtos como a Receita Garantida, que dá ao condomínio uma receita previsível mesmo em casos de atraso nos pagamentos dos condôminos. Para a diretora jurídica, “a solução contribui para reduzir o impacto da inadimplência sobre o caixa e facilita o planejamento de manutenção, investimentos e melhorias”, disse. Além disso, Lima destacou o Crédito Condominial, voltado à realização de obras e melhorias, e a aquisição de inadimplência histórica, que permite a regularização de valores em atraso conforme as condições da operação.

Gestão preparada para a nova realidade

Ainda na visão da executiva, mais do que uma suposta “nova lei”, o que está em curso é uma transformação na forma como os contratos de aluguel são administrados, com maior digitalização, formalização das relações e necessidade de clareza sobre direitos e responsabilidades.

A fintech atua em mais de 1.200 condomínios, distribuídos em mais de 18 estados brasileiros. A empresa informa já ter garantido mais de R$ 2 bilhões e atendido mais de 190 mil imóveis. Segundo Lima, a combinação entre segurança jurídica e organização financeira é essencial para uma gestão condominial mais eficiente.

“Quanto maior a clareza sobre as responsabilidades de cada relação jurídica, menor o risco de decisões equivocadas. O condomínio precisa saber exatamente de quem deve cobrar, enquanto o proprietário precisa acompanhar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino. Essa organização contribui para reduzir conflitos e preservar a saúde financeira do condomínio”, concluiu a diretora jurídica Luciana Lima.