A proximidade do verão, das férias e das festas de fim de ano tem provocado o aumento de consulta por apartamentos alugados para curtas temporadas — cresce também, dentro dos condomínios, a apreensão de quem mora neles. Para o morador, a discussão sobre o Airbnb não é abstrata, pois ela aparece no elevador cheio de malas, no barulho fora de hora, no uso intenso da piscina e do salão de festas, no vaivém de pessoas desconhecidas e na sensação de que o prédio virou hotel sem que ninguém tenha sido consultado.

Uma decisão ainda em andamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode mudar esse cenário. O tribunal vai definir se uma convenção que estabelece apenas a destinação residencial do condomínio já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas como o Airbnb, mesmo sem proibição expressa. O tema foi submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) e, até o julgamento, os processos sobre o assunto continuam suspensos em todo o País.

Na prática, o que está em jogo é o equilíbrio entre o direito do proprietário de usar economicamente seu imóvel e o direito coletivo de quem mora no prédio de definir a destinação e as regras de convivência.

Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela Fundação Getúlio Vargas, “é justamente essa fronteira que o STJ deverá esclarecer”. O advogado entende que a discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar o próprio apartamento. Ele defende que “o ponto jurídico está em saber quando uma utilização reiterada para estadias muito curtas deixa de ser compreendida como um uso residencial convencional e passa a produzir efeitos que atingem todo o condomínio”, afirmou.

Descaracterização do perfil residencial

Em maio deste ano, a Segunda Seção do STJ analisou um caso de oferta recorrente de apartamento para estadias curtas e entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou profissional do imóvel, podem descaracterizar sua destinação residencial. Nesse cenário, a utilização depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o Código Civil.

Para o morador, esse precedente é relevante porque reconhece que o uso reiterado para fins de hospedagem pode ter impacto coletivo e, portanto, não pode ser decidido apenas pelo proprietário. “Isso não significa dizer que qualquer locação realizada por meio de uma plataforma digital automaticamente será proibida. A forma como o imóvel é utilizado, a frequência das estadias, a natureza da contratação e principalmente o conteúdo da convenção condominial precisam ser analisados”, disse Kiçula.

Por que isso importa para quem mora no prédio

O mercado de locação por curta duração cresceu muito. Segundo estudo da FGV Projetos, a exploração comercial relacionada ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, alta de R$ 62,8 bilhões ao PIB e mais de 700 mil postos de trabalho. Segundo o Airbnb, a temporada de dezembro de 2025 a fevereiro de 2026 mostra que 90% das buscas feitas por grupos brasileiros e 88% das realizadas por famílias tinham como destino cidades dentro do próprio País, e as reservas de imóveis com quatro ou mais quartos cresceram 44%.

Esse volume chega aos condomínios — e costuma chegar sem regras claras. Muitas convenções foram elaboradas antes de esse modelo existir na escala atual. Por isso, o julgamento do STJ deverá trazer uma referência nacional mais clara, mas a organização interna continua sendo o principal instrumento de defesa do morador.

O que o morador pode fazer desde já

A recomendação dos especialistas é que os condomínios não esperem a decisão do STJ para agir. O primeiro passo é revisar a convenção e o regimento interno, verificando se há previsão expressa sobre locação de curta duração e quais são os limites para uso das áreas comuns. Também é essencial checar se já houve deliberação em assembleia sobre o tema.

“Para os condomínios, este também é um momento de revisar documentos e entender se as regras atuais refletem a realidade do prédio. Muitas convenções foram elaboradas quando esse modelo de locação sequer existia na escala que vemos atualmente. O julgamento deverá trazer uma referência nacional mais clara, mas organização interna e segurança jurídica continuam sendo fundamentais para evitar que cada conflito termine no Judiciário”, afirmou Kiçula.

Enquanto o STJ não define a tese do Tema 1.443, a mensagem para quem mora em condomínio deve demonstrar que o direito individual do proprietário deve estar em consonância com o direito coletivo dos moradores — e é na assembleia, com regras bem redigidas e aplicadas, que essa convivência se organiza.

“O erro é imaginar que basta ser proprietário para que qualquer modalidade de utilização da unidade esteja automaticamente permitida. Em condomínios, o direito individual sobre o imóvel convive com regras coletivas”, concluiu Kiçula.