Advogada e síndica profissional, Vanessa Munis esclarece os direitos do condômino diante do uso de tecnologia nas vistorias de fachada e aponta possíveis irregularidades jurídicas na gestão do condomínio

O uso crescente de drones para vistorias técnicas e manutenção de fachadas nos condomínios paulistanos tem gerado dúvidas e atritos em relação ao direito à privacidade dos moradores. Diante do relato recente de uma moradora do bairro da Bela Vista, em São Paulo, que teve a intimidade de seu apartamento exposta por um equipamento contratado pelo prédio e foi penalizada com multa aplicada pela síndica, a advogada especialista em Direito Condominial e Síndica Profissional Vanessa Munis esclareceu os aspectos jurídicos e os limites legais dessa prática.

Direitos à Privacidade e Inviolabilidade do Lar

A Constituição Federal de 1988 resguarda, de forma expressa, no artigo 5º, incisos X e XI, o direito à intimidade, à vida privada, à imagem e à inviolabilidade do domicílio, qualificando a residência como “asilo inviolável do indivíduo”.

A captação de imagens do interior de uma unidade autônoma, seja pela janela, sacada ou varanda, sem a prévia autorização do morador, pode configurar violação de garantias fundamentais. Ademais, a operação de drones deve observar as normas aplicáveis à atividade, bem como o respeito à segurança e aos direitos de terceiros durante o sobrevoo em áreas habitadas.

Abuso de Direito e Irregularidade na Atuação da Gestão

Ao contratar o serviço de drone para a inspeção das áreas comuns e fachadas, o que em tese é legítimo para a manutenção e segurança predial, a síndica deve impor limites contratuais e operacionais à empresa prestadora de serviços. Quando o equipamento ultrapassa a finalidade da vistoria e passa a filmar ou fotografar o ambiente interno do apartamento, pode ocorrer abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil.

A gestora condominial que utiliza tais imagens para aplicar qualquer tipo de sanção também pode incorrer em irregularidade administrativa e jurídica, especialmente, se a captação tiver ocorrido de forma indevida.

Contestação de Multa por Imagens Obtidas de Forma Irregular

Do ponto de vista do direito condominial, uma multa aplicada com base em imagens captadas de forma irregular pode ser contestada, especialmente, quando houver violação à privacidade da moradora. Conforme preceitua o artigo 5º, inciso LVI, da Constituição Federal, “são inadmissíveis, no processo, as provas obtidas por meios ilícitos”.

A aplicação desse princípio ao caso concreto deverá considerar as circunstâncias em que as imagens foram obtidas e utilizadas, além das regras previstas na convenção e no regimento interno do condomínio.

Uma suposta infração flagrada por meio de uma captação que tenha violado indevidamente a privacidade do morador pode não ser suficiente para fundamentar uma penalidade, sendo possível questionar a validade da imagem e da própria multa.

Possíveis Implicações da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD)

Imagens que permitam identificar uma pessoa podem ser consideradas dados pessoais e, quando submetidas a tratamento, devem observar os princípios e regras previstos na Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018). A captura e o armazenamento dessas imagens devem estar relacionados a uma finalidade legítima e observar princípios como finalidade, adequação e necessidade.

Caso imagens do interior de uma unidade tenham sido captadas sem justificativa adequada ou utilizadas para finalidade diversa daquela que motivou a vistoria, o morador pode solicitar informações sobre o tratamento realizado e, conforme o caso, requerer a exclusão do material.

Posicionamento da Especialista

“A tecnologia é uma grande aliada da gestão condominial para garantir a segurança estrutural do edifício, mas ela jamais pode atropelar a Constituição Federal. A sacada e as janelas delimitam a fronteira entre o espaço coletivo e o direito à privacidade do morador. Quando o drone ultrapassa esse limite e registra o interior do imóvel, a gestão deixa de exercer uma vistoria legítima e pode passar a praticar um ato ilícito. Qualquer multa gerada a partir dessa fiscalização invasiva deve ser analisada com cautela, pois pode ser questionada quando baseada em imagens obtidas de forma irregular”, afirmou a advogada Vanessa Munis, especialista em Direito Condominial e síndica profissional.

Medidas Recomendadas à Moradora

De acordo com a especialista, para resguardar seus direitos, a condômina pode adotar as seguintes providências, conforme as circunstâncias do caso:

Notificação Extrajudicial: enviar notificação formal e protocolada à síndica e à administradora do condomínio, solicitando a revisão ou anulação da multa e esclarecimentos sobre a captação e utilização das imagens;

Exigência de Exclusão de Mídia: solicitar informações sobre o armazenamento e a utilização das imagens e, quando juridicamente cabível, requerer a eliminação de fotos ou vídeos que registrem o interior da unidade autônoma;

Ação Judicial: caso o condomínio recuse o cancelamento ou a revisão da penalidade, a moradora poderá ingressar na Justiça para questionar a multa e, conforme o caso, pleitear eventual indenização por danos morais;

Registro de Ocorrência Policial: havendo indícios de que a captação das imagens foi deliberada e direcionada à vida privada da moradora, é possível buscar orientação jurídica sobre eventual registro de ocorrência para apuração dos fatos e de possíveis infrações.

Sobre Vanessa Munis

A especialista é advogada, atuante em Direito Condominial, síndica profissional com ampla experiência na gestão de edifícios e autora do livro "A arte de se posicionar no ecossistema condominial". É referência em compliance, comunicação e gestão humanizada em condomínios.