Atraso na taxa condominial pode levar até à penhora do imóvel, mas expor o devedor, constrangê-lo publicamente ou restringir o uso de áreas comuns não são medidas legais de cobrança, destacou advogado condominialista

A inadimplência condominial é um dos maiores desafios da gestão de condomínios. Além de comprometer o fluxo de caixa, a falta de pagamento da taxa mensal gera desgaste entre moradores e síndicos. Quando mal conduzida, pode inverter os papéis, onde o condomínio credor pode acabar virando réu em uma ação por danos morais.

O alerta é do advogado Raphael Medeiros, especialista em Direito. De acordo com o advogado, a dívida condominial pode ser cobrada judicialmente desde o primeiro vencimento, sem necessidade de um período mínimo de atraso. “O condomínio pode iniciar a cobrança assim que a taxa vencer e não for paga. Não existe um prazo legal mínimo de inadimplência para levar a dívida ao Judiciário”, explicou.

Além da cobrança administrativa, que é recomendável, mas não obrigatória, o condomínio pode se valer de instrumentos legais para recuperar o crédito. Sobre o valor devido incidem correção monetária, multa de até 2% e juros moratórios, conforme previsto na convenção ou, na ausência de regra específica, na taxa legal do Código Civil.

Desde 2015, com o Código de Processo Civil, as cotas condominiais documentalmente comprovadas são títulos executivos extrajudiciais. “Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente uma execução, sem precisar primeiro obter uma sentença reconhecendo a dívida. No processo, o devedor é citado para pagar e, não havendo pagamento, podem ser adotadas medidas como bloqueio de valores e penhora de bens”, detalhou Medeiros.

Limites à cobrança

Mas a busca pelo recebimento não pode ultrapassar os limites legais. Práticas como divulgar nomes de inadimplentes em grupos de WhatsApp, fixar listas em murais, impedir o acesso a áreas de lazer ou constranger o morador em assembleias são consideradas abusivas e podem gerar condenação por danos morais.

O advogado alertou que “a inadimplência não autoriza o condomínio a impedir o uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento”. Mesmo que o regimento interno preveja esse tipo de sanção, a medida não tem respaldo jurídico. O que a lei permite, nesses casos, é a suspensão do direito de voto do condômino inadimplente nas assembleias.

A exposição pública do devedor também deve ser evitada. A prestação de contas pode - e deve - informar os débitos existentes, mas de forma impessoal, identificando apenas a unidade, sem expor nomes ou dados pessoais. “O condomínio pode prestar contas sobre a inadimplência, mas não pode utilizar essa informação para constranger ou humilhar o devedor”, resumiu o especialista em Direito Condominial.

Risco de penhora do imóvel

Para Medeiros, se a lei protege o devedor contra constrangimentos, ela também oferece ao condomínio instrumentos eficazes de cobrança - inclusive a penhora do próprio imóvel. E mesmo o bem de família, protegido em outras situações, não escapa quando a dívida se refere às despesas condominiais do próprio imóvel. “A dívida condominial é uma das exceções legais à proteção conferida ao bem de família. Isso significa que até mesmo o único imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento das taxas condominiais”, afirmou o advogado.

No entanto, Medeiros ressaltou que a penhora não é imediata. O processo segue ritos próprios, com citação, defesa, possibilidade de pagamento e, se o débito persistir, a alienação judicial do imóvel.

Boas práticas na gestão da inadimplência

Para o especialista, o caminho mais seguro para síndicos e administradoras é manter a cobrança técnica, documentada e impessoal. “A regra mais segura para o síndico é manter a cobrança documentada, impessoal, reservada e proporcional. O objetivo deve ser recuperar o crédito do condomínio, utilizando os instrumentos previstos em lei e não criar mecanismos paralelos de punição ou constrangimento do morador”, conclui Medeiros.