Para gestores condominiais, a decisão do morador sobre qual dívida priorizar exige olhar além dos juros, ao considerar o impacto no caixa, no patrimônio e na manutenção do condomínio

A pressão sobre o orçamento das famílias tem colocado síndicos e administradoras diante de um desafio recorrente: lidar com a inadimplência da taxa condominial em um cenário em que muitos moradores precisam escolher quais contas pagar primeiro. Não raro, a fatura do cartão de crédito - com juros rotativos, que podem ultrapassar 400% ao ano - acaba sendo priorizada, enquanto a cota condominial fica em segundo plano.

No entanto, o problema é que essa escolha, aparentemente racional do ponto de vista financeiro, pode trazer consequências graves para a gestão do condomínio e para o próprio morador. Levantamento de uma plataforma que presta serviço de gestão de condomínios apontou que, só no primeiro semestre deste ano, 12,50% das taxas condominiais estavam atrasadas há mais de 30 dias nas cinco regiões do País. No mesmo período, o valor médio do condomínio aumentou de R$ 125, desde 2022, estabilizando−se em R$ 538 neste ano.

Para o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, a decisão sobre qual dívida priorizar não pode se basear apenas na taxa de juros.

“Quando o consumidor precisa escolher qual dívida pagar primeiro, não deve olhar apenas para a taxa de juros. É preciso considerar também as consequências jurídicas do inadimplemento. No caso do condomínio, estamos diante de uma obrigação diretamente relacionada ao imóvel, cuja cobrança pode avançar para uma execução judicial. Por isso, mesmo que os encargos sejam menores do que os do cartão de crédito, deixar o condomínio em atraso pode representar um risco patrimonial relevante”, afirmou.

Impacto direto no caixa do condomínio

O especialista alertou que para o gestor, o primeiro efeito da inadimplência é sentido no fluxo de caixa, que deve atender a todos os moradores. Com gastos em despesas permanentes - manutenção, limpeza, segurança, funcionários, água, energia e contratos de prestação de serviços – o condomínio não pode deixar de quitá-las. Quando a arrecadação fica abaixo do previsto, o caixa do empreendimento é pressionado, o que pode comprometer a qualidade dos serviços e exigir rateios extras ou renegociação de contratos.

Além disso, a dívida condominial não desaparece nem fica “congelada”. A obrigação está vinculada ao próprio imóvel e, sobre ela, incidem multa e juros de mora, conforme a legislação e a convenção condominial. O Código Civil estabelece multa de até 2% sobre o débito e prevê juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, de 1% ao mês, além da possibilidade de cobrança judicial e processos contra o inadimplente.

“O atraso no pagamento do condomínio não faz com que a obrigação fique congelada. Sobre o débito podem incidir multa, juros e outros encargos previstos na legislação e na convenção condominial. Além disso, por se tratar de título executivo extrajudicial, o condomínio pode cobrar a dívida diretamente por meio de execução, desde que preenchidos os requisitos legais. Isso torna importante que o consumidor (morador) não trate o atraso como uma dívida de longo prazo que poderá ser resolvida somente quando houver maior disponibilidade financeira”, alertou o especialista.

Risco patrimonial e execução judicial

Do ponto de vista da gestão de riscos, a dívida condominial tem uma particularidade que a diferencia de outras obrigações. A falta de pagamento pode levar à penhora do imóvel. A legislação brasileira confere tratamento específico às dívidas condominiais e admite, em determinadas circunstâncias, a execução sobre o próprio bem.

“É importante desfazer a ideia de que a dívida condominial não pode atingir o próprio imóvel. A legislação estabelece uma proteção específica para o bem de família, mas essa proteção possui exceções, entre elas, a execução de dívidas relativas ao próprio imóvel. Assim, em determinadas circunstâncias, o imóvel pode ser penhorado para satisfação do débito condominial. Não significa que uma única parcela em atraso levará automaticamente à perda do imóvel, mas o risco existe e pode surgir caso a dívida evolua para uma execução sem pagamento”, reforçou Ferri.

Para o síndico, isso significa que a inadimplência não é apenas um problema financeiro momentâneo, mas uma questão que pode se arrastar por anos e exigir acompanhamento jurídico constante. A cobrança por meio de execução, por se tratar de título executivo extrajudicial, é um instrumento à disposição do condomínio - mas exige organização documental, controle de prazos e, muitas vezes, apoio de assessoria jurídica especializada.

Neste cenário, a sugestão do especialista é de que o síndico adote:

Comunicação clara com os moradores sobre o impacto da inadimplência nas contas do condomínio;

Negociação tempestiva com devedores, antes que a dívida evolua para execução;

Controle rigoroso da inadimplência, com relatórios atualizados e acompanhamento mensal;

Orientação jurídica para garantir que as cobranças sigam os requisitos legais;

Previsão orçamentária realista, que contemple fundos de reserva e eventual inadimplência.