Alta de custos operacionais e profissionalização da gestão são vistos como principais desafios. Portarias eletrônicas surgem como alternativa para cortar despesas, mas trazem riscos trabalhistas e de segurança

O custo mensal do condomínio se consolidou como um dos principais itens de pressão no orçamento das famílias brasileiras e, por consequência, um dos maiores desafios para a gestão dos empreendimentos. Com cerca de 40 milhões de pessoas vivendo em condomínios no País, a taxa pode equivaler a até 40% do valor de um aluguel, o que eleva a preocupação com a inadimplência e exige planejamento financeiro cada vez mais rigoroso por parte de síndicos e administradoras.

De acordo com o Censo Condominial 2025/2026, realizado por uma plataforma de gestão de condomínios, o valor médio da cota condominial no Brasil é de R$ 516. O levantamento, que considera apenas espaços formalizados, aponta que a inflação condominial acumulada entre 2022 e 2025 foi de 25%, superando a alta do IPCA no mesmo período.

Por que o condomínio ficou mais caro?

O aumento é reflexo direto da elevação dos custos operacionais e da crescente demanda por infraestrutura e serviços. "Há uma transformação nos perfis de lançamento, com toda uma área de lazer dentro dos condomínios, especialmente, nos casos de apartamentos menores", explicou Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE. A especialista destacou ainda a escassez de mão de obra no País, que, na sua avaliação, aliada ao aquecimento da economia, pressiona os gastos com pessoal. Outro ponto de atenção são os elevadores, cuja manutenção representa um custo elevado e recorrente.

Em tendência mais recente, as despesas com instalação de equipamentos para recarga de carros elétricos e a criação de espaços para pets – presentes em mais de 53% dos lares – também vêm impactando os orçamentos. Em comparação com outros países, o Brasil se destaca pela quantidade de serviços embutidos nas taxas, como portarias 24 horas e câmeras internas, itens raros em edificações europeias, conforme pontuou Castelo.

Inadimplência em alta e o risco ao patrimônio

O cenário de alta já acendeu o alerta para a saúde financeira dos condomínios. O Censo Condominial aponta que a inadimplência saltou de 9,72% (1º semestre de 2022) para 11,95% (1º semestre de 2025). O índice varia drasticamente entre os estados, com o maior patamar registrado no Rio Grande do Norte, onde chega a 32,83%.

Segundo Leonardo Mack, diretor de Operações da plataforma de gestão, não houve recortes relevantes de poder aquisitivo entre os inadimplentes. O que se observa é uma migração: condôminos de prédios classe A buscam empreendimentos classe B para adequar as taxas ao orçamento. Mack fez um alerta importante aos gestores: "A dívida não fica no CPF, vai para o imóvel". Em casos extremos, a unidade pode ir a leilão para quitar os débitos, o que reforça a necessidade de uma gestão de cobrança ativa e transparente.

Gestão profissionalizada e o fim das taxas extras "eternas"

Historicamente, a gestão de muitos condomínios era feita por moradores em troca de isenção de taxa ou remuneração simbólica, o que gerava práticas problemáticas, como a incorporação permanente de despesas extras (reformas, reparos) à cota mensal. Carolina Guilarducci, moradora de Juiz de Fora (MG), relatou à reportagem que as cobranças extras dificultavam o planejamento: "Eram descrições vagas, não sabíamos o que havia sido feito. Uma vez, a taxa de R$300 subiu para R$ 450 do nada". Casos como o dela, e de seu companheiro Mateus Oliveira, que enfrentou cobrança sem aprovação em assembleia, levaram o condomínio a contratar uma administradora profissional.

"Hoje, há uma tendência de profissionalização. Há amadurecimento na gestão, incluindo previsão orçamentária e planejamento", avaliou Mack. Ele lembra que, no modelo amador, o síndico muitas vezes era eleito "quase sem querer", o que contribuía para a falta de transparência e o descontrole financeiro.

Alternativas: portaria eletrônica e o dilema entre custo e segurança

Para conter despesas, muitos condomínios têm optado pela substituição de porteiros por sistemas eletrônicos. Mais de 14 mil empreendimentos já adotaram a medida no País. "Grande parte dos custos operacionais está na zeladoria, segurança e portaria. Por isso, é comum começar o corte de custos por aí", justificou o diretor de Operações da plataforma de gestão condominial.

No entanto, a prática gerou reações. Em 2025, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) criou uma cláusula que prevê o pagamento de dez pisos da categoria aos profissionais demitidos nessa condição, buscando equilibrar o avanço tecnológico com a valorização social do trabalho.

Em São Paulo, um projeto de lei (do deputado Márcio Nakashima) tramita na Alesp para restringir a portaria virtual em condomínios com mais de 30 unidades, sob a justificativa de que quase 150 mil vagas seriam cortadas. Associações do setor também alertam para os riscos à segurança e a vulnerabilidade em casos de falta de luz ou Internet.