Contratos mal elaborados, renovações automáticas e comparação apenas de preço estão entre os erros que comprometem o orçamento condominial

Contratar uma empresa para prestar serviços ao condomínio parece, à primeira vista, uma decisão administrativa simples. Entretanto, na prática, um contrato mal elaborado pode transformar uma contratação aparentemente vantajosa em um problema que se prolonga por meses — ou até anos — e compromete o orçamento de todos os moradores.

Cláusulas contratuais que regem elevadores, portaria, segurança, limpeza, manutenção, jardinagem, sistemas de acesso e obras fazem parte da rotina dos condomínios. São contratos que movimentam valores importantes e que, muitas vezes, são renovados automaticamente sem que ninguém faça uma análise mais cuidadosa das condições estabelecidas.

O menor preço nem sempre é o menor custo

A Folha do Condomínio OnLine consultou o advogado Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial. Segundo Faustino, um dos erros mais comuns na gestão condominial é analisar apenas o valor mensal do serviço e deixar em segundo plano as demais cláusulas contratuais. “Uma empresa pode apresentar uma proposta financeiramente mais atrativa, mas oferecer um contrato com reajustes elevados, multas desproporcionais, prazos extensos ou responsabilidades pouco claras. O que parecia economia no momento da contratação pode representar um custo muito maior no futuro”, afirmou.

Prazo de vigência, possibilidade de rescisão, multa, reajuste, responsabilidades trabalhistas, manutenção de equipamentos, garantias, seguros, níveis de serviço e obrigações de cada parte também precisam ser considerados antes da assinatura.

A armadilha silenciosa da renovação automática

Conforme Faustino, outro ponto que frequentemente gera prejuízos é a renovação automática. O condomínio pode continuar vinculado a um fornecedor por falta de atenção a uma cláusula que estabelece prazo específico para manifestação de interesse na rescisão. “Não se trata apenas de uma questão burocrática. É uma questão de gestão patrimonial — e o síndico responde por ela”, disse.

Também é essencial definir quem será responsável caso algo dê errado. Imagine uma empresa contratada para realizar uma manutenção que, por falha na execução, provoca danos ao patrimônio do condomínio. O contrato precisa estabelecer claramente as responsabilidades, as obrigações de reparação e, quando aplicável, a existência de seguro ou garantia. Quanto mais genérico for o contrato, maior pode ser a dificuldade para determinar quem deve responder pelo prejuízo — e maior a chance de o condomínio arcar sozinho com a conta.

Atenção à documentação

Outro ponto ressaltado pelo especialista diz respeito à documentação do prestador de serviço. Dependendo da atividade contratada, é necessário verificar qualificações profissionais, licenças, certificados, seguros, documentos trabalhistas e demais requisitos pertinentes à atividade. O condomínio não deve assumir riscos que poderiam ter sido identificados antes da contratação. A ausência dessa verificação pode gerar responsabilização solidária em ações trabalhistas, por exemplo.

Outro cuidado importante está na comparação entre propostas. Não basta solicitar três orçamentos e escolher o menor valor. É necessário comparar o que efetivamente está sendo oferecido. Uma empresa pode cobrar menos porque oferece menos horas de serviço, utiliza equipamentos diferentes, possui condições distintas de garantia ou exclui determinadas atividades que outro fornecedor já inclui no preço. A comparação precisa ser técnica, e não apenas matemática.

O advogado defende que é nesse ponto que a assessoria jurídica preventiva deixa de ser vista como um custo e passa a ser compreendida como ferramenta de proteção. Antes de assinar um contrato de valor elevado ou de longa duração, uma análise jurídica pode identificar cláusulas que merecem negociação, obrigações que precisam ser melhor definidas e riscos que não estão evidentes na proposta comercial. “E isso não significa dificultar a contratação. Ao contrário: um contrato bem estruturado protege tanto o condomínio quanto o fornecedor, porque estabelece previamente as regras da relação”, alertou Faustino.

Disputas judiciais

No Direito Condominial, muitas disputas poderiam ser evitadas se os contratos fossem analisados antes da assinatura, e não somente depois que o problema aparece. A prevenção jurídica começa justamente nesse momento, isto é o papel de uma boa gestão não é apenas encontrar fornecedores.

O síndico precisa estabelecer relações contratuais seguras, fiscalizar o cumprimento das obrigações e preservar os interesses do condomínio ao longo de toda a contratação.

Administrar bem também significa saber o que está sendo assinado. E quando se trata de patrimônio coletivo, uma assinatura nunca deveria ser tratada como mera formalidade. Ela representa uma decisão que pode comprometer recursos, responsabilidades e a própria segurança jurídica do condomínio por muito tempo.