O protesto de dívidas de cotas condominiais se tornou, nos últimos anos, um dos mecanismos mais eficientes para combater a inadimplência sem recorrer imediatamente ao Judiciário. A Lei nº 12.767/2012 incluiu expressamente os créditos condominiais entre aqueles sujeitos ao protesto, o que significa que a cota vencida e não paga é, por si só, um título executivo extrajudicial apto ao procedimento, dispensando qualquer decisão judicial prévia.

Na prática, o protesto é especialmente útil quando o condomínio busca uma solução rápida e de baixo custo para recuperar valores. A medida costuma ser mais eficaz nos atrasos iniciais ou médios, entre 30 e 90 dias, porque, nesse período, o impacto no CPF ou CNPJ do devedor gera forte estímulo à regularização espontânea.

Além disso, funciona como uma etapa intermediária estratégica em planos de cobrança gradativa, após tentativas amigáveis e antes da judicialização. Nos casos de inadimplentes reiterados, o protesto também opera como importante mecanismo de pressão legítima para preservação da saúde financeira condominial.

O procedimento é simples e direto. O condomínio precisa:

1 - Reunir a Documentação - Extratos atualizados, ata de eleição do síndico, dados da unidade e eventuais comunicações enviadas ao condômino;

2 - Notificação Prévia (Recomendação) - Embora a lei não exija, é recomendável encaminhar uma última carta de cobrança para reforçar transparência e boa-fé;

3 - Apresentação ao Cartório - Apresentar o demonstrativo da dívida ao cartório de protesto do domicílio do devedor, ou do local de pagamento, e solicitar a lavratura.

O próprio cartório notificará o devedor e concederá prazo legal para quitação.

Se a dívida não for paga, o protesto é formalizado e passa a gerar restrições de crédito, que somente serão levantadas após pagamento da dívida e dos emolumentos.

Podem ser protestadas cotas ordinárias, extraordinárias, multas previstas na convenção, juros, multa moratória, correção monetária e demais valores regularmente aprovados em assembleia.

Entretanto, é essencial que o condomínio evite protestar valores controversos ou indevidos, como penalidades não previstas na convenção ou cobranças sem respaldo documental.

O protesto é vantajoso porque é rápido, não impõe custos iniciais ao condomínio (os emolumentos são pagos pelo devedor no momento da regularização) e produz impacto imediato na adimplência. Além disso, não impede que, mais tarde, o condomínio ajuíze ação de execução, que pode se tornar mais efetiva após a pressão inicial do protesto.

Apesar dos benefícios, alguns cuidados são indispensáveis. A dívida deve estar corretamente atualizada, com multa moratória de até 2%, juros de 1% ao mês ou conforme convenção, e correção pelo índice aprovado, e o condomínio deve manter comunicação clara e proporcional com o condômino.

Durante negociações ativas, o protesto deve ser evitado para não caracterizar abuso de direito. Também é necessária cautela em dívidas antigas ou em situações nas quais haja discussão judicial pendente.

Em suma, o protesto se consolida como uma ferramenta moderna e eficiente para a gestão condominial, capaz de reduzir a inadimplência e preservar o equilíbrio financeiro sem a complexidade de uma ação judicial. Quando conduzido com técnica, transparência e documentação adequada, contribui significativamente para a saúde financeira do condomínio. O ideal é que o síndico conte com orientação jurídica especializada para garantir o uso adequado e estratégico do instrumento.

* Rafael Verdant é especialista em Direito Imobiliário e sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados.