Entre as análises mais interessantes que podemos fazer sobre os condomínios estão as heranças deixadas por outras gestões. O síndico recém eleito, passada a fase de lua de mel, se depara com a realidade nem sempre animadora do orçamento. É neste momento que o gestor necessita de ajuda profissional, quando não é incomum encontrar as contas todas comprometidas: 60% entre folha de pagamento e encargos sociais, 10% contratos acima dos preços de mercado (elevadores, bombas, jardineiro, interfones, antena coletiva, circuito fechado de TV) e 30% entre água e luz.

Colocadas as despesas e receitas em uma planilha do tipo Excel, com 100% da receita comprometida, verifica-se que a primeira reação do novo sindico é se assustar. Como implementar melhorias sem recursos? Nesse cenário, ele percebe que ou parte para a redução dos gastos, ou passará o seu mandato como mero pagador de contas, pois RECEITA MENSAL - DESPESA MENSAL = ZERO.

Para ilustrar o caso, vou citar um exemplo prático, a nossa Administradora trabalha com cerca de 25 (vinte e cinco) casos anuais de novos condomínios, que estão “acima
do peso “, e necessitam de uma “dieta” para poderem continuar a se valorizar. Fomos procurados pela sindica recém eleita de um condomínio de 24 (vinte e quatro) apartamentos em Higienópolis, bairro da zona Oeste de São Paulo, pois já tínhamos feito um trabalho igual no condomínio de sua mãe, vizinho ao dela.

A síndica tinha um excelente perfil, curso de pós graduação, muito organizada, e tratava as finanças com rigor, anotando todas as receitas e despesas em um livro caixa. Excelente começo, pois com está metodologia, pôde visualizar que as despesas estavam a um pequeno passo de ultrapassarem a receita mensal, neste ponto muitos síndicos,
mal orientados, fazem o repasse para os condôminos. Na prática isto quer dizer
aumento de condomínio.

Ocorre que a síndica, procurou nossa ajuda profissional, e solicitou um diagnóstico das despesas do seu condomínio. Nossa Administradora foi contratada para a análise inicial, neste ponto apresentamos duas formas de trabalhar: por contrato simples de resultados, aonde fazemos o diagnóstico e sugerimos as alterações, ou ainda como novos administradores do condomínio, com contrato.

Inicialmente, a área de Recursos Humanos (RH) da Paris Condomínios detectou, um excesso de horas extras, e o que é pior, a ausência de escala de folgas de trabalho, quando foi sugerida a contratação de dois folguistas e a adoção de uma escala de trabalho.

Os funcionários antigos, foram indenizados pela supressão de horas extras, no sindicato da categoria, e por incrível que possa parecer, com esta medida houve uma redução de
R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais. Constatamos que apesar do aumento de 2 (dois) funcionários, ficou mais barato trabalhar com uma equipe de 7 (sete) funcionários, do que da forma anterior, com 5 (cinco). Isto é, apenas com o RH se fez uma economia anual de R$ 36.000, (trinta e seis mil reais).

O próximo passo foi revisarmos toda rede hidráulica e colocarmos sensores de presença na iluminação da área comum. Com isso, conseguimos uma redução de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) por mês, pois há vários anos as válvulas de descarga não eram
reguladas.

Em relação aos contratos de manutenção, fizemos uma nova concorrência, e chamamos os antigos fornecedores, que puderam igualar seus valores aos obtidos de novas empresas, pois, com a indexação anual de contratos, muitos deles estavam de 30% a 50% acima dos preços praticados.

Após 90 (noventa) dias, a síndica convocou uma assembleia e expôs o trabalho realizado, com apresentação de slides de planilhas, e os condôminos ficaram impressionados: tínhamos criado um superávit de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) para os próximos 12 meses.

Com a reengenharia de despesas, a Dieta do Condomínio começou a apresentar planos de melhorias e os dois subsolos de garagens do prédio foram inteiramente reformados com azulejos, a garagem ficou linda! 

Interessante que um apartamento, neste condomínio era vendido por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) e com melhorias aplicadas ao empreendimento, agora, mais enxuto, o valor do imóvel atingiu R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), uma valorização de 38,5%.

* José Roberto Iampolsky, Ceo da Paris Condomínios.